الإقامة العقارية في مصر: بطاقة رخيصة مدبَّسة على رهان على العملة

يصل العرض في رسالة صوتية من صالة مبيعات مطوّر في القاهرة الجديدة: اشترِ الشقة وتمنحك الدولة بطاقة إقامة لخمس سنوات — بلا اختبار لغة، ولا مقابلة، ولا حد أدنى للإقامة — بينما أمضت أوروبا ثلاث سنوات تغلق تصاريحها العقارية.

كل ذلك صحيح، وهو الجزء الأقل إثارة. البطاقة حقيقية ورخيصة وشبه خالية من الالتزامات. السؤال هو ما الذي تملكه في نهاية خمس سنوات، وبأي عملة.

كيف يعمل تصريح العقار

تأتي الآليات من قرار وزارة الداخلية رقم 977 لسنة 2023 بشأن دخول الأجانب وإقامتهم؛ أما قرار رئيس الوزراء المنفصل (رقم 3326 لسنة 2023، أغسطس 2023) فأعاد ضبط نظام الرسوم. يستطيع الأجنبي الذي يملك عقاراً مسجَّلاً أو أكثر في مصر أن يتقدّم بطلب إقامة قابلة للتجديد تطول مدتها بارتفاع القيمة المعلنة: سنة عند الشريحة الأدنى، وثلاث في الوسطى، وخمس في العليا. والشرائح محدَّدة بالعملة الصعبة لا بالعملة المحلية — تفصيلة تخبرك بمعظم ما تريده الدولة منك.

أولاً، يجب أن يكون العقار مسجَّلاً تسجيلاً صحيحاً. فكثير من المساكن المصرية قائم على عقود عرفية وصحة توقيع أمام المحكمة لا على قيد كامل في الشهر العقاري، والشقة غير المسجَّلة لا تُحتسب. تحقّق قبل التوقيع.

ثانياً، يجب أن يصل المال من الخارج بعملة صعبة عبر الجهاز المصرفي، مع أثر ورقي كامل؛ ومنذ قرار أغسطس 2023 صارت رسوم الإقامة محدَّدة بالعملة الصعبة وتُدفع بعملة صعبة تُحوَّل لدى بنك أو شركة صرافة مصرية معتمدة، والإيصال في اليد. ومصر ليست غامضة في غرضها: ينقصها النقد الأجنبي، ولديك بعضه.

ثالثاً، التصريح يحيا ويموت مع الأصل: بِعْ، ويذهب أساس إقامتك معه. والتجديد روتيني ما دامت الملكية قائمة، لكن لا يوجد معيار خدمة منشور؛ والممارسون يتحدثون عن أشهر. ويمكن ضمّ الزوج أو الزوجة والأبناء القصّر كمرافقين.

الشروط الحالية على صفحة الإقامة العقارية في مصر.

نسخة الوديعة

يتيح الإطار نفسه إقامة مقابل وديعة بعملة صعبة في بنك مصري: مال جديد يدخل، وتصريح قابل للتجديد يخرج، مع فارقين. مسار الوديعة يتوقف عند الشريحة الوسطى — بطاقة ثلاث سنوات لا خمس — ويبقى النقد محبوساً ما دمت تريد التصريح، داخل جهاز مصرفي أمضى عامين يقنّن العملة ذاتها التي أودعتها.

ولا تخلط بين هذا وبين مسار الوديعة القديم المؤدي إلى الجنسية الذي ما زال الوكلاء يروّجونه (القانون 173 لسنة 2018)؛ فقد حلّ محلّه القانون 190 لسنة 2019 حين قررت الدولة بيع الجنسية مباشرة، ونُبقي تلك الصفحة المغلقة لأن العملاء ما زالوا يسألون عنها.

ثلاثة أبواب، عملة واحدة

ما لا تمنحه البطاقة

ابدأ بالعمل. تصريح الإقامة المصري ليس إذن عمل: فالتوظيف يحتاج تصريحاً منفصلاً من وزارة العمل برعاية صاحب عمل، والبطاقة العقارية لا تختصر ذلك في شيء.

ثم الدوام. لا يوجد في مصر وضع «مقيم دائم» يبلغه قادم جديد. تتجدد البطاقة إلى ما لا نهاية ما دمت محتفظاً بالأصل، ولا تتحول إلى شيء آخر؛ أما التجنّس العادي فمنحة تقديرية بعد عشر سنوات متصلة من الإقامة المعتادة، ولا ينبغي لأحد أن يبني خطة عائلية عليها.

كما أنها لا تغذّي مسار الجنسية. فالجنسية بالاستثمار في مصر — القانون 190 لسنة 2019 المعدِّل لقانون الجنسية، وتُدار عبر وحدة للجنسية بالاستثمار أُنشئت بقرار من مجلس الوزراء — صفقة منفصلة بأربعة خيارات: مساهمة غير مستردة للخزانة، أو شراء عقار بشريحة أعلى من شرائح الإقامة، أو مشروع استثماري مقروناً بتبرّع، أو وديعة لدى البنك المركزي تُعاد بعد ثلاث سنوات، بلا فوائد وبالعملة المحلية. ولا يشترط أيٌّ منها إقامة سابقة. وصفحة البرنامج صريحة فيما يفعله ذلك الجواز وما لا يفعله.

وأخيراً، قانون الملكية. تخضع ملكية الأجانب لقانون 1996: عقاران سكنيان بحد أقصى بمساحة إجمالية لا تتجاوز 4000 متر مربع (ويقرأ بعض الممارسين الحدّ لكل عقار على حدة)، للاستخدام السكني فقط، مع حظر البيع لخمس سنوات من التسجيل. وتشترط إجراءات 2023 وصول ثمن الشراء عبر الجهاز المصرفي بعملة صعبة؛ ولم يمسّ شيء حدود الملكية لعام 1996 ولا حظر البيع. خمس سنوات هي بالضبط مدة تصريح الشريحة العليا، وهي بالضبط مدة الحبس.

الوضع الضريبي باختصار

تصبح مقيماً ضريبياً في مصر بامتلاك مسكن دائم فيها أو بقضاء أكثر من 183 يوماً خلال اثني عشر شهراً. عندئذٍ تفرض مصر الضريبة على الدخل من مصدر مصري بجدول تصاعدي تبلغ ذروته 27.5%؛ أما الدخل التجاري أو المهني من مصدر أجنبي فلا يُلتقط إلا حيث تكون مصر مركز ذلك النشاط، فتظل محفظة تُدار من الخارج خارج الشبكة عموماً، رهناً بالوضع التعاهدي والأوراق. لا ضريبة تركات ولا ضريبة ثروة؛ وصفحة الضرائب المصرية لدينا فيها النسب الأساسية.

وللعقار بنوده الخاصة: دخل الإيجار يُضرَّب على القيمة الإيجارية بعد خصم معياري، وضريبة عقارية سنوية مع إعفاءات، وضريبة 2.5% على إجمالي حصيلة البيع — على الإجمالي لا على الربح، فخسارتك في الشقة لا تعفيك.

واقع العملة

بين مطلع 2022 ومارس 2024 مرّت العملة المحلية بتخفيضات متدرجة ثم بتعويم وحّد السعرين الرسمي والموازي، فاقدةً نحو ثلثي قيمتها أمام العملة الأمريكية على الطريق. أما صندوق النقد الدولي، الذي وسّع برنامجه في مارس 2024 لدعم الخطوة، فقد صار يتعامل مع السعر الموحَّد المحدَّد بالسوق باعتباره التزاماً جوهرياً.

وللمشتري الأجنبي وجهان لهذه العملة. اشترت عملتك الصعبة عقاراً مصرياً في 2024 أكثر بكثير مما كانت تشتريه في 2021، ولهذا بالضبط تسعّر الدولة شرائح الإقامة بالعملة الصعبة وتُصرّ على وصول مالك بها. لكن الأصل يُسعَّر ويُؤجَّر ويُعاد بيعه بالعملة المحلية؛ والمطوّرون يعيدون التسعير بعد كل تخفيض، فترتفع الأسعار المعلنة بينما تتذبذب القيم بالعملة الصعبة، ومشتريك في السنة السادسة سيدفع بالعملة المحلية. وهل تستطيع تحويل ذلك مجدداً بسعر يرضيك؟ هذا يتوقف على مزاج الجهاز المصرفي في تلك السنة.

رأيي: العقار المصري أصل بالعملة المحلية ببطاقة دخول بالعملة الصعبة. لا عيب في ذلك إن كنت تريد الشقة. وكل العيب فيه إن كانت البطاقة هي المقصد.

أين المشترون فعلاً

القاهرة الجديدة ومحور العاصمة الإدارية يجذبان أسر الخليج والمصريين في المهجر ممن يريدون قاعدة في المدينة — المدارس والمجمّعات ورحلة المطار — وهناك تُشترى الشريحتان الوسطى والعليا ممن كانوا سيشترون على أي حال.

الساحل الشمالي هو قصة الخليج في هذا العقد: أعاد مشروع رأس الحكمة المدعوم من أبوظبي رسم الخريطة غرباً من العلمين الجديدة، وتبيع المجمّعات على طريق الإسكندرية بكثافة لمشترين سعوديين وإماراتيين وكويتيين يصطافون هناك أصلاً. موسمي، تحرّكه الوجاهة، وهو الأقل سيولةً بين الثلاثة حين يخلو الشاطئ.

الغردقة والبحر الأحمر هما شريحة الدخول: مشترون أوروبيون وروس، وتذاكر أصغر، ومخزون أقدم، وأشدّ تدقيق في تسجيل الملكية — وأقوى ضغط بيعي لأرخص بطاقة إقامة.

الحكم

اشترِ العقار إن كنت تريد العقار. وخذ البطاقة إضافةً مجانية. ولا تعكس المنطق.

بالنسبة لمواطن خليجي، القيمة الحدية للتصريح متواضعة — البقاء بعد ختم السياحة، وتخطّي طابور التجديد، والاحتفاظ بقاعدة عائلية قرب المدرسة — راحة لا تكلّف شيئاً فوق الشقة التي كنت ستشتريها أصلاً. لا بأس.

ولأسرة مغتربة مقيمة في الخليج — مصرية أو سودانية أو سورية، بعد عشرين عاماً في الرياض أو دبي على تأشيرات برعاية صاحب عمل — تبحث عن ولاية احتياطية، تحلّ البطاقة مشكلة حقيقية، والقاهرة الجديدة أو الساحل الشمالي هما وجهتها على أي حال. لا بأس أيضاً، مع التحفّظ بأن المال صار بالعملة المحلية.

أما من يشتري أرخص شقة مؤهِّلة في الغردقة لأن بطاقة الإقامة تبدو خطة: توقّف. أنت تشتري حبساً لخمس سنوات في عملة تتراجع، بلا حقوق عمل، وبلا مسار إلى أي شيء دائم، وببطاقة تنتهي يوم تبيع. والتأشيرة السياحية خيار أرخص على مصر.

وإن كان ما تريده فعلاً هو الجواز، فالبطاقة العقارية ليست درجة في السلّم: مصر تبيعه على حدة، ودليلنا للعيش في مصر يشرح لماذا هو تأمين لا حركة.