Mısır'ın gayrimenkul ikameti, kur bahsine zımbalanmış ucuz bir karttır

Teklif, Yeni Kahire'de bir müteahhidin satış ofisinden sesli mesajla geliyor: daireyi al, devlet sana beş yıllık ikamet kartı versin — dil sınavı yok, mülakat yok, asgari kalış yok — üstelik Avrupa üç yıldır kendi gayrimenkul izinlerini kapatırken.

Hepsi doğru ve en az ilginç kısım da bu. Kart gerçek, ucuz ve neredeyse yükümlülüksüz. Asıl soru, beş yılın sonunda neyi, hangi para biriminde tuttuğunuzdur.

Gayrimenkul izni nasıl işliyor

Mekanizma, İçişleri Bakanlığı'nın yabancıların girişi ve ikametine dair 2023 tarihli 977 sayılı kararından geliyor; ayrı bir Başbakanlık kararı (3326/2023, Ağustos 2023) harç rejimini yeniden belirledi. Mısır'da bir ya da daha çok tescilli taşınmazı olan yabancı, süresi beyan edilen değerle birlikte uzayan, yenilenebilir bir ikamet izni için başvurabilir: giriş basamağında bir yıl, ortada üç, en üstte beş. Basamaklar yerel parayla değil sert parayla belirlenmiş — devletin sizden ne istediğini büyük ölçüde anlatan bir ayrıntı.

Birincisi, taşınmaz usulünce tescilli olmalı. Mısır konut stokunun önemli bir bölümü tam tapu kaydı yerine özel sözleşmelere ve mahkemede onaylanmış imzalara dayanır; tescilsiz daire sayılmaz. İmzadan önce kontrol edin.

İkincisi, para yurtdışından sert parayla ve bankacılık sistemi üzerinden gelmeli, evrak izi dahil; Ağustos 2023 kararından bu yana ikamet harçları sert parayla belirleniyor ve yetkili bir Mısır bankasında ya da döviz bürosunda bozdurulan sert parayla, makbuz elde ödeniyor. Mısır amacını gizlemiyor: dövizi eksik, sizde ise var.

Üçüncüsü, izin varlıkla birlikte doğar ve ölür: satarsanız ikametinizin dayanağı da onunla gider. Mülkiyet sürdüğü sürece yenileme rutindir, ama yayımlanmış bir hizmet süresi yoktur; uygulamacılar aylardan söz eder. Eş ve reşit olmayan çocuklar bakmakla yükümlü olunan kişiler olarak eklenebilir.

Güncel koşullar Mısır gayrimenkul ikameti sayfamızda.

Mevduat sürümü

Aynı çerçeve, bir Mısır bankasındaki sert para mevduatı karşılığında ikamete izin veriyor: taze para içeri, yenilenebilir izin dışarı — iki farkla. Mevduat yolu orta basamakta duruyor: beş değil, üç yıllık kart. Ve para, izni istediğiniz sürece kilitli kalıyor; üstelik iki yıl boyunca tam da yatırdığınız dövizi tayınlayan bir bankacılık sisteminde.

Bunu, aracıların hâlâ tanıttığı eski mevduat-vatandaşlık yoluyla karıştırmayın (2018 tarihli 173 sayılı kanun); devlet vatandaşlığı doğrudan satmaya karar verince yerini 2019 tarihli 190 sayılı kanun aldı ve o kapalı sayfayı yayında tutuyoruz, çünkü müvekkiller sormayı sürdürüyor.

Üç kapı, tek para birimi

Kartın vermedikleri

İşle başlayalım. Mısır ikamet izni çalışma izni değildir: istihdam, bir işverenin sponsorluğunda Çalışma Bakanlığı'ndan ayrı bir izin gerektirir ve gayrimenkul kartı bunu hiç kısaltmaz.

Sonra kalıcılık. Mısır'da yeni bir gelenin ulaşabileceği daimi ikamet statüsü yoktur. Varlığı elinizde tuttukça kart süresiz yenilenir ve hiçbir şeye dönüşmez; olağan vatandaşlığa geçiş, on yıl kesintisiz olağan ikametten sonra takdire bağlı bir lütuftur ve kimse buna aile planı kurmamalı.

Vatandaşlık yolunu da beslemez. Mısır'ın yatırım yoluyla vatandaşlığı — vatandaşlık kanununu değiştiren 2019 tarihli 190 sayılı kanun ve bakanlar kurulu kararıyla kurulan bir birim eliyle yürütülür — dört seçenekli ayrı bir işlemdir: hazineye iade edilmeyen katkı, ikamet basamaklarından daha yüksek bir basamakta gayrimenkul alımı, bağışla eşleşen bir yatırım projesi ya da üç yıl sonra faizsiz ve yerel parayla iade edilen bir merkez bankası mevduatı. Hiçbiri önceden ikamet istemez. Program sayfası o pasaportun ne yapıp ne yapmadığı konusunda açıktır.

Son olarak mülkiyet hukuku. Yabancı mülkiyeti 1996 tarihli bir kanuna tabidir: en çok iki konut, toplam 4.000 metrekare sınırıyla (bazı uygulamacılar sınırı her taşınmaz için okur), yalnızca konut amaçlı ve tescilden itibaren beş yıl satış yasağıyla. 2023 önlemleri alım bedelinin bankacılık sistemi üzerinden sert parayla gelmesini şart koşuyor; 1996 mülkiyet sınırlarına ve satış yasağına dokunulmadı. Beş yıl, en üst basamak izninin süresi ile kilit süresinin tam olarak aynısıdır.

Vergi durumu, kısaca

Mısır'da daimi konutunuz varsa ya da on iki ay içinde 183 günden fazla kalırsanız vergi mukimi olursunuz. O zaman Mısır, Mısır kaynaklı geliri en yüksek %27,5'e ulaşan artan oranlı bir cetvelle vergilendirir; yabancı kaynaklı ticari ya da mesleki gelir yalnızca Mısır o faaliyetin merkeziyse yakalanır, dolayısıyla yurtdışından yönetilen bir portföy genelde ağın dışında kalır — anlaşma durumu ve belgeler elverdiğince. Veraset vergisi ve servet vergisi yok; ana oranlar Mısır vergi sayfamızda.

Gayrimenkulün kendi kalemleri var: kira geliri standart indirimden sonra kira değeri üzerinden vergilendirilir, istisnalarla yıllık emlak vergisi uygulanır ve satışta brüt hasılat üzerinden %2,5 vergi alınır — kazanç değil brüt, yani daireden zarar etmeniz sizi kurtarmaz.

Kur gerçeği

2022 başı ile Mart 2024 arasında yerel para kademeli devalüasyonlardan, ardından resmî ile serbest kuru birleştiren bir dalgalanmadan geçti ve bu yolda Amerikan para birimi karşısında değerinin yaklaşık üçte ikisini yitirdi. Adımı desteklemek için programını Mart 2024'te genişleten IMF, o günden beri piyasada belirlenen birleşik kuru temel bir taahhüt olarak ele alıyor.

Yabancı alıcı için bu iki tarafı keskin bir bıçak. Sert paranız 2024'te Mısır'da 2021'dekinden çok daha fazla gayrimenkul aldı; devletin ikamet basamaklarını sert parayla fiyatlaması ve paranızın o parayla gelmesinde ısrar etmesi tam da bu yüzden. Ama varlık yerel parayla fiyatlanır, kiralanır ve yeniden satılır; müteahhitler her devalüasyondan sonra yeniden fiyatlar, böylece manşet fiyatlar yükselirken sert para cinsinden değerler oynar ve altıncı yıldaki alıcınız yerel parayla ödeyecektir. Bunu beğendiğiniz bir kurdan geri çevirebilir misiniz — o yıl bankacılık sisteminin keyfine bağlı.

Görüşüm: Mısır gayrimenkulü, sert para giriş biletli, yerel para cinsinden bir varlıktır. Daireyi istiyorsanız bunda yanlış bir şey yok. Amaç kartsa, her şey yanlış.

Alıcılar aslında nerede

Yeni Kahire ve yeni başkent koridoru şehirde bir üs isteyen Körfez ailelerini ve diaspora Mısırlılarını çekiyor — okullar, siteler, havalimanı yolu — ve orta ile üst basamağı zaten alacak olanlar burada alıyor.

Kuzey Sahili on yılın Körfez hikâyesi: Abu Dabi destekli Ras El Hekma projesi haritayı Yeni Alameyn'den batıya doğru yeniden çizdi ve İskenderiye yolundaki siteler, zaten orada yazlayan Suudi, Emiratli ve Kuveytli alıcılara yoğun biçimde satıyor. Mevsimlik, prestijle sürüklenen ve sahilde kimse yokken üçünün en az likit olanı.

Hurgada ve Kızıldeniz giriş basamağı: Avrupalı ve Rus alıcılar, daha küçük biletler, daha eski stok, tapu tescilinde en sıkı inceleme — ve en ucuz ikamet kartının en ısrarlı satışı.

Hüküm

Gayrimenkulü, gayrimenkul istiyorsanız alın. Kartı bedava bir ek olarak kabul edin. Mantığı tersine çevirmeyin.

Körfez vatandaşı için iznin marjinal değeri mütevazıdır — turist damgasının ötesinde kalmak, yenileme kuyruğunu atlamak, okula yakın bir aile üssü tutmak — zaten alacağınız dairenin ötesinde hiçbir maliyeti olmayan bir kolaylık. Sorun yok.

Körfez'de yaşayan bir gurbetçi aile için — Mısırlı, Sudanlı ya da Suriyeli, Riyad ya da Dubai'de yirmi yıl işveren sponsorluğunda vizeyle — yedek bir yargı alanı arayan biri için kart gerçek bir sorunu çözer; Yeni Kahire ya da Kuzey Sahili zaten gidecekleri yerdir. Bu da sorun değil, ancak paranın artık yerel parada olduğu kaydıyla.

Ama Hurgada'da en ucuz uygun daireyi, ikamet kartı bir plana benziyor diye alacak olan herkese: durun. Değer kaybeden bir para biriminde beş yıllık kilit, çalışma hakkı olmadan, kalıcı hiçbir şeye giden yol olmadan ve sattığınız gün biten bir kart satın alıyorsunuz. Turist vizesi Mısır üzerine daha ucuz bir opsiyondur.

Ve gerçekten istediğiniz pasaportsa, gayrimenkul kartı bir basamak değildir: Mısır onu ayrıca satar ve Mısır'da yaşamaya dair rehberimiz bunun neden hareketlilik değil sigorta olduğunu anlatır.