埃及的购房居留：一张便宜的卡，钉在一场汇率赌注上

推销以语音消息的方式，从新开罗某开发商的销售大厅发来：买下这套公寓，国家就给你一张五年居留卡——不考语言、不面谈、没有最低居住要求——而欧洲已经花了三年时间关闭自己的购房居留。

全都属实，而这恰恰是最不有趣的部分。这张卡是真的、便宜的，几乎没有义务。问题在于五年之后你手里握着什么，以及以哪种货币计价。

购房居留如何运作

机制来自内政部2023年第977号关于外国人入境与居留的决定；另有一项总理决议（2023年第3326号，2023年8月）重新设定了收费制度。在埃及拥有一处或多处已登记房产的外国人，可申请可续期的居留许可，其期限随申报价值上升：入门档一年，中间档三年，最高档五年。这些档位以硬通货而非本币设定——这个细节几乎说明了国家想从你这里得到什么。

第一，房产必须依法登记。埃及相当一部分住宅依靠私人合同和法院认证的签字，而非在不动产登记机关的完整登记，未登记的公寓不算数。签字之前先核实。

第二，资金必须从境外以硬通货经银行体系汇入，并留下完整凭证；自2023年8月的决议起，居留费用以硬通货计价，并须用在获准的埃及银行或兑换机构兑换的硬通货缴纳，收据在手。埃及并不掩饰目的：它缺外汇，而你有。

第三，许可与资产同生共死：一旦出售，你居留的依据也随之消失。只要所有权延续，续期是例行公事，但没有公布的办理时限；从业者以月计。配偶与未成年子女可作为受养人一并列入。

现行条件见我们的埃及购房居留页面。

存款版本

同一框架也允许以埃及银行的硬通货存款换取居留：新钱进来，可续期的许可出去，但有两点不同。存款路径止步于中间档——三年卡，而非五年——而且只要你想保有许可，这笔现金就一直被锁住，而这套银行体系曾用两年时间配给你所存入的那种货币。

不要把它与中介仍在宣传的旧“存款换国籍”路径混为一谈（2018年第173号法）；在国家决定直接出售国籍之后，它已被2019年第190号法取代，而我们保留那个已关闭的页面，因为客户仍在询问。

三扇门，一种货币

这张卡不给你什么

先说工作。埃及居留许可不是工作许可：就业需要劳动部另行签发、由雇主担保的许可，而购房卡对此毫无缩短作用。

再说永久性。埃及没有一种新来者能够到达的永久居民身份。 只要你持有资产，卡片就无限续期，且不会转化为任何东西；普通归化是在连续十年正常居住之后的裁量性授予，没有人应当据此制定家庭计划。

它也不会导向国籍路径。埃及的投资入籍——2019年第190号法修改了国籍法，由内阁法令设立的投资入籍单位负责——是一笔独立交易，有四个选项：向国库缴纳不可退还的款项；以高于居留档位的价位购买房产；投资项目搭配捐赠；或在央行存款，三年后无息以本币退还。四者都不要求事先取得居留。项目页面对这本护照能做什么、不能做什么说得很直白。

最后是物权法。外国人所有权受1996年一部法律约束：最多两处住宅房产，合计面积上限4000平方米（部分从业者理解为每处的上限），仅限居住用途，并自登记之日起五年内禁止转售。2023年的措施要求购房款经银行体系以硬通货汇入；1996年的持有上限与转售禁令均未被触动。五年，恰好是最高档许可的期限，也恰好是锁定期。

简述税务处境

在埃及拥有永久住所，或在十二个月内停留超过183天，你就成为埃及税务居民。此后埃及按累进税率对埃及来源所得征税，最高27.5%；来源于境外的经营或专业所得，只有在埃及为该活动的中心时才会被捕获，因此在境外管理的投资组合通常处于网外——视协定地位与文件而定。没有遗产税，也没有财富税；我们的埃及税务页面列出主要税率。

房产另有单独科目：租金收入在标准扣除后按租值课税；每年有带免税项的不动产税；出售时按总价款征收2.5%——是总额而非收益，所以在这套房子上亏钱并不能免你的税。

汇率现实

从2022年初到2024年3月，本币经历了阶梯式贬值，随后是一次让官方汇率与平行汇率并轨的浮动，一路上对美元损失了约三分之二的价值。国际货币基金组织于2024年3月扩大项目以支撑这一举措，此后一直把并轨后由市场决定的汇率视为核心承诺。

对外国买家来说，这把刀两面都开刃。2024年你的硬通货能买到的埃及房产远多于2021年——正因如此，国家才把居留档位以硬通货定价，并坚持要你的钱以硬通货汇入。但这项资产是以本币定价、出租和转售的；每次贬值之后开发商都会重新定价，于是名义价格上涨而以硬通货计的价值来回摆动，而第六年买下你房子的人将以本币付款。你能否按满意的汇率把它换回来，取决于那一年银行体系的心情。

我的看法：埃及房产是一项本币资产，配一张硬通货的入场券。 如果你要的是这套房子，这没什么不好。如果卡才是目的，那就处处不好。

买家究竟在哪里

新开罗与新首都走廊吸引着想在城里有一处落脚点的海湾家庭与旅居埃及人——学校、封闭社区、去机场的那段路——中高两档在这里由那些本来就会买的人买走。

北海岸是本十年海湾的故事：由阿布扎比支持的拉斯赫克玛项目自新阿拉曼向西重画了地图，而亚历山大公路沿线的社区大量售予早已在此避暑的沙特、阿联酋和科威特买家。季节性、由声望驱动，且在海滩空无一人时是三者中流动性最差的。

赫尔格达与红海是入门档：欧洲与俄罗斯买家、更小的金额、更旧的房源、对产权登记最严格的审查——以及最便宜那张居留卡最卖力的推销。

结论

想要房子就买房子。把卡当作免费赠品。不要把逻辑倒过来用。

对海湾国家公民而言，这张许可的边际价值有限——可以待得比旅游签章更久、跳过续签排队、在学校附近保留一处家庭基地——这是一种便利，除了你本来就要买的那套房子之外不花一分钱。可以。

对一个居住在海湾的外派家庭而言——埃及、苏丹或叙利亚背景，在利雅得或迪拜靠雇主担保签证生活了二十年——在寻找一个退路管辖区时，这张卡解决的是真实问题，而新开罗或北海岸本来就是他们会去的地方。同样可以，只是要注意钱现在是本币。

至于因为居留卡听起来像个方案而去赫尔格达买最便宜合格公寓的人：请停下。你买到的是一段五年的锁定期、一种正在贬值的货币、没有工作权、没有通往任何永久身份的路径，以及一张在你出售当天就失效的卡。就押注埃及而言，旅游签证是更便宜的选择。

而如果你真正想要的是护照，购房卡并不是台阶：埃及把它单独出售，我们关于在埃及生活的指南解释了为什么它是保险而不是流动性。