十五年来，地中海一直是流动的富人花钱买进欧洲的地方。推销词始终如一：阳光、一张居留卡、一条通往护照的路，以及一处可供炫示的房产。到 2026 年，这套推销词已支离破碎，而曾兜售它的四个国家，走向了四个截然不同的方向。以下是诚实的正面较量。
参赛者，一览
| 国家 | 仍开放？ | 你实际得到什么 | 附加条件 |
|---|---|---|---|
| 西班牙 | 否——黄金签证已于 2025 年 4 月废除 | 经此路径一无所得 | 门已封死；其他签证存在，但都不是这个 |
| 葡萄牙 | 是，但已重塑 | 居留，一条通往欧盟护照的漫长道路 | 房产路径已没；办理积压惨烈 |
| 希腊 | 是 | 欧盟内的居留，可续 | 按地段分级；是居留，而非快速护照 |
| 意大利 | 是（作为一桩税务交易） | 一个统一税的家，并非真正的“黄金签证” | 它是一个附带居留的税务制度，为极富者定价 |
现在看细节，因为这张表美化了其中一些。
西班牙：关闭，且不会回来
西班牙的黄金签证已死。一个眼看着自己的城市变得难以负担的政府，认定外国投资性房产是问题的一部分，并在 2025 年 4 月关闭了该项目。进入西班牙仍有别的途径——面向被动收入退休者的非营利签证、数字游民签证、工作路径——但没有一个是旧的“买套公寓、拿居留”的交易，而任何还在向你兜售那个的人，卖的是一个幽灵。西班牙已出局。
葡萄牙：仍开放、仍抢手、仍是泥沼
葡萄牙保住了它的黄金签证，却挖掉了多数人想要它的理由，在 2023 年移除了房产路径。剩下的——主要是符合条件的投资基金——最终仍通向世界上最有价值的护照之一。那个“最终”承担着巨大的分量。移民机构被压在如此严重的积压之下，以致申请人要等上数年才能约到当初以月计的预约与决定，而末端那座入籍时钟，比坊间传说的更长、也开始得更晚。
葡萄牙对一种特定的人仍是正确答案：一个真心想在葡萄牙生活、有耐心、并把最终的欧盟护照当作附赠而非期限的人。对没耐心的人，它是一场关于挫败的练习。
希腊：悄然成为最后的幸存者
当所有人都在为西班牙和葡萄牙争论时，希腊保持了它的黄金签证开放，并几乎是顺势成为地中海地区仅存的最直接的、与房产挂钩的居留路径。它是分级的——你需要投资多少，在很大程度上取决于你在哪里购买，而抢手地区被有意设得更高，以把资金推向该国其余地方。它给你居留，而非一本快速护照；希腊的归化是一条漫长的、需通过语言考试的道路，多数黄金签证持有人从不踏上。
对一个想要欧盟居留基地、想在申根拥有立足点、并想过上没有葡萄牙式积压的地中海生活的买家而言，希腊如今是务实之选。它是旧式门中，最后一扇仍能干净利落打开的。
意大利：根本不是黄金签证
意大利之所以出现在这场对话里，只因为人们总把它放进来。它的招牌吸引力不是一个投资换居留的方案，而是一个面向新居民的统一税制度——一笔固定的年度费用，把你全部境外收入的税一次结清，为期若干年。入门成本在 2024 年被上调，这告诉你它如今瞄准的是谁：真正意义上的全球富豪，对他们而言，一笔固定账单相对其境外收入只是四舍五入的误差。
意大利是一场附带居留的税务博弈，而非一扇附带税务福利的黄金之门。作为税务制度来评判，对合适的资产负债表，它可以极佳。作为一种“廉价进入欧洲”的方式来评判，它是完全错误的工具。
结论
地中海不再有一扇单一的黄金之门——有的是四个各自独立、却穿着同一件旧戏服的命题。
- 想真正在欧盟某个阳光之地生活，而且有耐心？葡萄牙，但要对等待睁大眼睛。
- 想要仍存的、最干净、戏最少的房产挂钩居留路径？希腊。
- 你真正富有、境外收入庞大，想要一个税务之家甚于一张签证？意大利。
- 你原本指望的是西班牙？改计划吧。它没了。
“买一处阳光下的居所、顺带把欧洲一并奉送”的浪漫，大体已经结束。留下的，奖励那些选择一个自己想要的国家、而非一条自己负担得起的捷径的人。
常见问题
2026 年地中海还有哪个黄金签证仍然开放？
在通常被放在一起谈的这四个国家里，只有希腊仍提供一条干净、开放、与房产挂钩的居留路径。西班牙已于 2025 年 4 月废除其黄金签证。葡萄牙仍开放，但在 2023 年砍掉了房产选项，剩下的主要是 EUR 500,000 起的合格投资基金，还要面对以年计的办理积压。意大利是一个统一税制度，而非真正的黄金签证。若你想要一个直截了当的欧盟居留基地，希腊如今是务实之选。
我还能靠买房拿到西班牙居留吗？
不能。西班牙的黄金签证——那条 EUR 500,000 的房产换居留路径——已在 2025 年 4 月废除，而且不会回来。其他路径依然存在：面向被动收入退休者的非营利签证、数字游民签证、工作许可，但没有一条会仅仅因为你买了一套公寓就给你居留。任何还在向你兜售“买房拿西班牙居留”的人，卖的是一条已不存在的路。
希腊黄金签证需要投资多少？
取决于你在哪里买。自 2024–25 年改革以来，希腊实行分级制：雅典、塞萨洛尼基、米科诺斯、圣托里尼等高需求地区与岛屿为 EUR 800,000；其余地方为 EUR 400,000；把商业物业改建为住宅、或修复登录保护建筑，则为 EUR 250,000。EUR 800,000 与 EUR 400,000 两档要求该房产为单一住宅单元、面积不低于 120 平方米。它给你的是可续的居留，而非一本快速护照。
入籍要等 10 年了，葡萄牙的黄金签证还值得吗？
只对有耐心的人值得。投资路径——主要是 EUR 500,000 起的基金——最终仍通向一本有价值的欧盟护照，但时间线急剧拉长。2026 年的一部法律把居留年限要求从 5 年提高到 10 年（欧盟国民与葡语国家国民为 7 年）。对新申请人而言，时钟如今从第一张居留卡起算，而非从递交申请起算。再叠加 AIMA 以年计的积压，它适合真心想在葡萄牙生活的人，而非寻找捷径的人。
希腊黄金签证能给你一本欧盟护照吗？
不会很快。它给的是可续的欧盟居留与申根通行，而非自动的公民身份。希腊归化需要多年真实居住，外加一场语言与公民常识考试——而多数黄金签证投资人买它，恰恰是为了不必长住那里，因此这条路他们从不踏上。把这个项目当作一个居留基地和一个申根立足点，而非一条通往护照的快车道。
意大利的统一税和黄金签证有什么区别？
它们解决的是不同的问题。意大利没有真正的投资换居留方案；它的吸引力在于第 24-bis 条的统一税制度——一笔固定的年度费用，把你全部境外收入的税一次结清。对 2024 年 8 月 10 日之后迁入居所者，该费用已从 EUR 100,000 上调至 EUR 200,000，并自 2026 年 1 月起升至 EUR 300,000，最长可享 15 年。它适合境外收入庞大的全球富豪，而非想廉价进入欧盟的人。
