希腊

仍然开放，它是欧元区最后一个大国黄金签证。但第 5100/2024 号法律第 64 条把它改成了分档定价，而所有让买家锁定旧 EUR 250,000 门槛的过渡期限如今都已到期。房产路径现在在 A 区（阿提卡、塞萨洛尼基、米克诺斯、圣托里尼，以及居民超过 3,100 人的岛屿）为 EUR 800,000，在 B 区为 EUR 400,000，两种情形都要求单一房产的主要居住面积不低于 120 平方米。第 5275/2026 号法律（2026 年 2 月 6 日《政府公报》A' 17）重构了希腊的移民框架并收紧了程序，但没有改变投资门槛，同时还规定了 90 天的法定审理义务。据报约有 50,000 份案件积压，因此个别案件仍会拖到 12 个月。

只能通过施工改造项目，而不是直接购买。EUR 250,000 这一档保留给把商业或工业物业改为住宅，以及修复受保护或历史建筑的情形。但用途变更或修复必须在你提交申请之前就已完成，这把一笔被动的房产交易变成了带有移民时限的主动开发风险，而且改造后的物业不得用作企业总部或分支机构。常被忽视的替代选项是 EUR 350,000 投入投资于希腊的希腊或欧盟基金份额：它是最便宜的真实入口，完全避开不动产转让税，退出也更容易。几乎没人推销它，因为它不产生房产佣金。

黄金签证没有最低停留要求：你不必住在希腊就能取得它，只要保有投资，每五年续签时也不必住在那里。而这恰恰是它通向不了国籍的原因。归化需要七年真实的实际居住，外加 B1 水平的希腊语和融入考试，而在希腊境外度过的年份不计入这个时钟。因此零停留就意味着零入籍。被推销「这是通往欧盟护照之路」的客户，买到的是一样不存在的东西。更准确的理解是：它是面向希望获得流动性和多一个选择、但不打算搬迁的家庭的欧元区居留，而不是入籍路径。

不可以。事实上，许多中介呈现的收益模型是违法的。合格房产禁止短期出租：不能挂在 Airbnb、Booking.com 或任何其他共享经济平台上，也不得转租。少于 60 天即算短期。违反会导致许可被撤销，并据报处以 EUR 50,000 行政罚款。因此「买下来、放 Airbnb、顺便拿身份」的说法并不符合该项目规则。你应当按「该房产不是短租资产」来测算这笔投资。

依第 4172/2013 号法律第 5A 条，你就全部境外来源所得每年缴纳 EUR 100,000，无论金额多少，最长 15 个纳税年度，每位纳入的家庭成员另加 EUR 20,000。你必须真正成为希腊税务居民；在此前八年中至少七年不得为希腊税务居民；并须在三年内在希腊作出 EUR 500,000 的合格投资，若已持有黄金签证则可豁免。截至 2026 年，它明显比意大利便宜：意大利已于 2026 年 1 月 1 日把统一税提高到 EUR 300,000，家庭成员另加 EUR 50,000。对一个四口之家，年度差距是 EUR 160,000 对 EUR 450,000。不过该制度是一个下限：即便在收入很低的年份，EUR 100,000 照缴。因此它只有在境外收入大致超过 EUR 25 万至 30 万时才划算。

依第 4172/2013 号法律第 5B 条，把税务居民身份迁入希腊的境外养老金领取者，可就全部境外来源所得（不只是养老金）按 7% 统一税率纳税，最长 15 年，无需投资，也没有一次性大额缴款。这在结构上使它成为希腊三套制度中最慷慨的一套，也常常最被忽视：一位领取不多的境外养老金、却持有大额投资组合的退休主申请人，可以对全部收入按 7% 纳税。在境外收入低于约 EUR 140 万时，它完胜第 5A 条的 EUR 100,000 制度；高于该水平，固定的 EUR 100,000 更便宜，因此两者都要测算。你需要一份真实的境外养老金、最近六年中有五年非居民身份，以及一个与希腊有税务行政合作协议的原居国，后者会把某些来源国完全排除在外。

希腊不实行属地征税。普通税务居民就全球所得纳税，依自 2026 年 1 月 1 日起施行的第 5246/2025 号法律，超过 EUR 60,000 的部分最高个人税率为 44%。证券资本利得按 15% 课税，但持股低于公司股本 0.5% 的上市股票免税。不动产增值适用 15%，不过其征收被反复暂停。继承税从配偶、父母和子女超过免税额部分的 10%，到无亲属关系继承人的 40% 不等。严格意义上没有财富税，但每年征收 ENFIA 不动产税。希腊允许双重国籍，因此你无需放弃现有国籍。共同申报准则全程适用。

数字游民签证要求净月收入不低于 EUR 3,500，请注意这是净额而不是税前；配偶再加 20%，每名子女再加 15%，并且适用于为非希腊雇主或客户远程完成的工作。自 2026 年 2 月 6 日施行的第 5275/2026 号法律起，你必须在入境前在领事馆或通过数字门户取得 D 类签证，不能再以 C 类签证或免签入境后再转换。通常一并附送的税务说法并不像宣传的那样成立：该签证禁止为希腊客户工作，而第 5C 条 50% 的免税历来要求有希腊来源的受雇关系或在希腊注册的企业，两者若不经刻意设计并不兼容。超过 183 天你就成为希腊税务居民，就全球所得按最高 44% 课税，除非你选择某项特别制度。对富裕家庭而言，这条路径能建立的东西，黄金签证或第 5A 条都能建得更好。