Wie hoch ist die Mindestinvestition in Immobilien für das griechische Golden Visa jetzt?

Eine einzige Zahl gibt es nicht mehr. Griechenland hat mit Artikel 64 des Gesetzes 5100/2024 ein nach Lage gestaffeltes Stufensystem eingeführt: In nachfragestarken Zonen wie Attika, Thessaloniki, Mykonos, Santorin und den größeren Inseln gilt eine höhere Stufe, im übrigen Land eine niedrigere. Die alte Einstiegssumme hat nur für die Sanierung denkmalgeschützter Gebäude und die Umwandlung von Gewerbe- in Wohnraum überlebt, und für die Hauptstufen gilt eine Mindestfläche von 120 m².

Darf ich meine griechische Golden-Visa-Immobilie über Airbnb vermieten?

Nein. Eine zur Qualifikation für das Golden Visa erworbene Immobilie darf weder kurzzeitvermietet noch über Sharing-Plattformen angeboten noch untervermietet werden. Das ist die wichtigste Änderung der gesamten Reform. Ein Verstoß löst nicht bloß ein Bußgeld aus. Er kann zum Entzug des Aufenthaltstitels führen, sodass Mieteinnahmen und Ihr Aufenthaltsrecht nicht nebeneinander bestehen können.

Wann endete die alte unterste Schwelle des griechischen Golden Visa?

Das Übergangsfenster für die alte Immobilien-Untergrenze lief bis zum 28. Februar 2025, danach galt das neu bepreiste Stufenregime nach dem Gesetz 5100/2024 in vollem Umfang. Käufe, die nach diesem Fenster abgeschlossen werden, fallen unter die neuen ortsabhängigen Stufen und unter die Mindestflächenregel von 120 m².

Gibt es noch einen günstigeren Weg in das griechische Golden Visa?

Zwei enger gefasste Wege haben überlebt. Die alte Einstiegssumme gilt nur noch für die Sanierung denkmalgeschützter Gebäude und die Umwandlung von Gewerbegebäuden in Wohnraum, was in der Praxis heißt, dass Sie sich zu einem Sanierungsprojekt verpflichten. Daneben gewährt eine Start-up-Route über eine Investition in ein griechisches Unternehmen einen Fünfjahrestitel und umgeht den Immobilienmarkt und das Vermietungsverbot vollständig.

Führt das griechische Golden Visa zur Staatsbürgerschaft?

Nein. Es ist ein Fünfjahres-Aufenthaltstitel, verlängerbar, solange Sie die qualifizierende Investition halten, und er bringt als EU-Aufenthalt die Schengen-Mobilität mit sich. Einen griechischen Pass verleiht er nicht. Die Einbürgerung ist ein eigenes Verfahren, das Jahre echter physischer Anwesenheit und Integration verlangt, also das genaue Gegenteil jener Bequemlichkeit mit geringer Aufenthaltsdauer, mit der das Programm ursprünglich verkauft wurde.

Warum sind die britischen Anträge auf das griechische Golden Visa 2025 sprunghaft gestiegen?

Griechische Statistiken zeigen, dass die an britische Staatsbürger erteilten Titel bis Ende September 2025 im Jahresvergleich um rund 49 % gestiegen sind. Das liest sich am besten als fristgetriebener Ansturm, um sich die Konditionen vor und um die Preiserhöhung herum zu sichern, und nicht als Begeisterung für das neue, teurere und stärker eingeschränkte Regime. Aussagekräftig wird erst die laufende Antragsrate, sobald die fristgetriebenen Käufer abgearbeitet sind.

Athen hat den Preis verdreifacht und Airbnb verboten

Ein Jahrzehnt lang betrieb Griechenland die günstigste Immobilien-Residenz Europas. Ein einziger Immobilienkauf, keine Mindestaufenthaltsdauer, ein Fünfjahrestitel für die ganze Familie und eine Schengen-Basis obendrauf. Es war die Standardempfehlung für alle, die einen europäischen Brückenkopf wollten, ohne die steuerlichen Verstrickungen, die entstehen, wenn man tatsächlich dort lebt. Diese Version des Programms gibt es nicht mehr. Artikel 64 des Gesetzes 5100/2024 und ein Bündel von Regeln, die im Lauf des Jahres 2025 vollständig in Kraft traten, haben sie schlicht aus dem Markt heraus bepreist.

Das Übergangsfenster für die alte Untergrenze schloss am 28. Februar 2025. Wer heute noch die alte Schlagzeilenzahl nennt, zitiert ein Museumsstück.

Die günstige Tür ist zugemauert

Alle starren auf den Preis. Verständlich: In den begehrtesten Zonen hat sich die Einstiegssumme ungefähr verdreifacht, und selbst das „günstige“ Festland kostet inzwischen fast das Doppelte der alten Untergrenze. Doch wer darin eine simple Preiserhöhung sieht, liest es falsch. Griechenland hat etwas weit Bewussteres getan. Es hat das Land in Stufen zerlegt, eine Flächenregel angehängt und, das ist der Teil, der wirklich weh tut, genau das verboten, was die meisten Käufer mit der Wohnung stillschweigend vorhatten.

So sieht das neue Regime aus.

Stufe	Wo sie gilt	Mindestfläche	Kurzzeitvermietung erlaubt?
Oberste Stufe (höchste Summe)	Attika, Thessaloniki, Mykonos, Santorin und Inseln mit mehr als 3.100 Einwohnern	120 m²	Nein
Standardstufe (ungefähr die Hälfte der obersten Stufe)	Das übrige Land	120 m²	Nein
Alte Untergrenze (frühere Einstiegszahl, beibehalten)	Nur Sanierungen denkmalgeschützter Gebäude und Umwandlungen von Gewerbe- in Wohnraum	—	Nein
Start-up-Route (eigener Weg)	Investition in ein griechisches Unternehmen, keine Immobilie	entfällt	entfällt

Der Aufenthaltstitel selbst ist in seiner Struktur unverändert: fünf Jahre, verlängerbar, solange Sie die qualifizierende Investition halten. Geändert hat sich alles daran, was Sie kaufen müssen und was Sie damit tun dürfen.

Das Airbnb-Verbot ist die eigentliche Nachricht

Blenden Sie den Preislärm aus, und übrig bleibt die folgenreichste Klausel von allen: Eine für das Golden Visa erworbene Immobilie darf nicht kurzzeitvermietet werden. Keine Ferienplattformen, keine saisonale Untervermietung, keine geschickte Konstruktion über eine Hausverwaltung. Wer dagegen verstößt, zahlt nicht bloß ein Bußgeld. Der Aufenthaltstitel kann entzogen werden. Ihr Aufenthaltsrecht und Ihre Mieteinnahmen sind jetzt dieselbe Wette, und Griechenland hat dafür gesorgt, dass die beiden einander ausschließen.

Das zerlegt still und leise die Rechnung, die das alte Programm attraktiv machte. Der Pitch lautete früher: Kaufen Sie eine Wohnung in touristenstarker Lage, vermieten Sie sie über die Saison auf einer Plattform, und lassen Sie die Rendite die Kosten des Aufenthaltstitels tragen. Die Immobilie ging arbeiten, während Sie den Titel hielten. Dieses Modell ist tot. Meine Einschätzung: Das Vermietungsverbot schreckt stärker ab als die Preiserhöhung, und genau so ist es gedacht. Athen will von Investoren nicht mehr Geld einsammeln. Athen will verhindern, dass Golden-Visa-Kapital den Bestand an Dauermietwohnungen genau dort aushöhlt, wo Einheimische keine Wohnung mehr finden: in Athen, in Thessaloniki, auf den prominenten Inseln. Die nachfragestarken Zonen tragen den Höchstpreis und das Vermietungsverbot, eben weil dort der politische Druck am größten ist.

So gelesen ist die Reform schlüssig. Das alte Modell war ein wohnungspolitischer Fehlschlag im Kostüm eines Investitionsprogramms. Das neue ist ein Filter.

Die Hintertüren und ihre Haken

Zwei günstigere Wege haben überlebt, und beide haben Bedingungen im Gepäck.

Die alte Untergrenze gilt weiterhin für zwei eng gefasste Fälle: die Sanierung eines denkmalgeschützten Gebäudes oder die Umwandlung einer Gewerbeimmobilie in Wohnraum. Auf dem Papier steht die günstige Tür damit noch einen Spalt offen. In der Praxis ist es ein Bauprojekt im Ausland, unter griechischem Denkmalschutzrecht, mit Handwerkern, die Sie nicht kennen, und einer Sanierungspflicht, die Sie tatsächlich erfüllen müssen. Das passt zu einem bestimmten Käufertyp, nämlich zu jemandem, der ohnehin ein Projekt wollte, und sonst zu niemandem. Betrachten Sie es als Bauträgergeschäft mit angehängtem Aufenthaltstitel, nicht als Aufenthaltstitel mit angehängtem Rabatt.

Die Start-up-Route gewährt einen Fünfjahrestitel für eine qualifizierende Investition in ein griechisches Unternehmen statt in Stein und Mörtel. Für alle, deren Ziel der Titel ist und nicht das Ferienhaus, ist das der sauberere Gedanke, weil er sowohl das Vermietungsverbot als auch den überhitzten Immobilienmarkt umgeht. Allerdings tauscht er Immobilienrisiko gegen unternehmerisches Risiko in einer Rechtsordnung, die Sie womöglich nicht gut kennen, und der Prüfungsaufwand ist beträchtlich.

Wer noch kauft, und warum der Ansturm verräterisch war

Die Nachfrage ist nicht eingebrochen. Griechische Zahlen zeigen, dass die an britische Staatsbürger erteilten Titel bis Ende September 2025 im Jahresvergleich um rund 49 % gestiegen sind. Das sieht nach einem klaren Vertrauensbeweis aus. Es ist eher das Gegenteil.

Ein Schub, der sich auf die Monate vor und um eine Preiserhöhung herum konzentriert, ist keine Überzeugung. Es ist eine Warteschlange, die einer Frist davonläuft. Käufer haben sich beeilt, um sich die Übergangskonditionen zu sichern oder abzuschließen, bevor die Preise der obersten Stufe voll griffen. Solche Ausschläge sagen Ihnen, dass die alten Konditionen attraktiv waren und die neuen es weniger sind. Interessant wird die laufende Rate in einem Jahr, wenn die fristgetriebenen Käufer abgearbeitet sind und nur noch jene übrig bleiben, die den neuen Handel wirklich akzeptieren. Ich würde den Sprung von 2025 nicht als Urteil über das Produkt von 2026 lesen.

Was die Broschüren immer noch auslassen

Ein Punkt geht in der Aufregung unter: Sie kaufen Aufenthalt, keinen Pass. Das Golden Visa ist ein verlängerbarer Aufenthaltstitel, gebunden an eine Investition, die Sie durchgehend halten müssen. Es gibt Ihnen das Recht, in Griechenland zu leben, und die Schengen-Mobilität, die ein EU-Aufenthalt mit sich bringt. Zum Griechen macht es Sie damit noch lange nicht. Die Einbürgerung ist ein eigener, sehr viel längerer Weg, der Jahre echter Anwesenheit und Integration verlangt, also das genaue Gegenteil jener Bequemlichkeit „keine Mindestaufenthaltsdauer“, mit der das Programm überhaupt erst verkauft wurde.

Seien Sie also ehrlich darüber, was Sie kaufen. Wenn das Ziel eine echte europäische Basis ist, die Sie auch bewohnen werden, dann lässt sich das neue griechische Regime verteidigen: eine ernsthafte Immobilie in einem Land, in dem Sie Zeit verbringen wollen, langfristig gehalten und nicht auf einer Vermietungsplattform ausgepresst. Wenn das Ziel eine günstige, ertragbringende Schengen-Karte mit geringer Bindung war, dann hat Griechenland zwei Jahre lang gezielt daran gearbeitet, genau diesen Käufer aus dem Markt zu drängen.

Das Urteil

Griechenland hat sein Golden Visa nicht getötet. Es hat Ihre Version davon getötet, die günstige, vermietete, kaum besuchte, und hat sie durch etwas Engeres, Teureres ersetzt, das auf Menschen zielt, die wirklich dort sein wollen. Die tragende Änderung ist das Vermietungsverbot, nicht der Preis. Wenn Sie ein Zuhause kaufen wollen, das Sie nutzen, an einem Ort, den Sie mögen, und es dann halten, sind oberste oder Standardstufe eine vernünftige europäische Basis, und die Mobilität ist echt. Wenn Sie darauf gesetzt haben, dass die Ferienvermietung die Kosten trägt, gehen Sie weiter: Die Zahlen tragen nicht mehr, und der Aufenthaltstitel ist jetzt Geisel dieser Regel. Die alte Untergrenze ist ein Sanierungsprojekt, kein Schnäppchen. Die Start-up-Route ist die stille Alternative für alle, die den Titel ohne den Immobilienzirkus wollen. Und der Antragsschub von 2025 ist eine Fristenpanik, keine Empfehlung. Kaufen Sie Griechenland, weil Sie Griechenland wollen. Kaufen Sie es als Renditegeschäft, und Sie brechen genau die Regel, die Ihr Aufenthaltsrecht am Leben hält.