Atenas triplicou o preço e proibiu o Airbnb

Durante uma década, a Grécia teve a residência por imóvel mais barata da Europa. Uma única compra de propriedade, sem estadia mínima, uma autorização de cinco anos para a família inteira, e uma base Schengen incluída de brinde. Era a recomendação por defeito para quem queria um ponto de apoio europeu sem os enredos fiscais de viver lá de facto. Essa versão do programa já não existe, reprecificada até desaparecer pelo Artigo 64 da Lei 5100/2024 e por um conjunto de regras que entraram em pleno vigor ao longo de 2025.

A janela transitória para o antigo limiar fechou a 28 de fevereiro de 2025. Quem ainda anda a citar o número antigo está a citar uma peça de museu.

A porta barata foi tapada com tijolo

A mudança em que toda a gente se fixa é o preço. Faz sentido: nas zonas mais procuradas, a soma de entrada praticamente triplicou, e mesmo o continente "barato" custa agora quase o dobro do antigo limiar. Mas tratar isto como uma simples subida de preço é uma leitura errada. A Grécia fez algo mais deliberado. Dividiu o país em faixas, associou uma regra de tamanho e, a parte que realmente morde, proibiu-te de fazer a única coisa que a maioria dos compradores tencionava discretamente fazer com o apartamento.

Eis a forma do novo regime.

A autorização em si mantém-se estruturalmente igual: cinco anos, renovável enquanto mantiveres o investimento elegível. O que mudou é tudo sobre o que tens de comprar e o que podes fazer com isso.

A proibição do Airbnb é a verdadeira história

Tira o ruído do preço e a cláusula verdadeiramente mais consequente é esta: um imóvel adquirido para o golden visa não pode ser arrendado a curto prazo. Nada de plataformas de partilha de férias, nada de subarrendamento sazonal, nada de esquemas espertos através de uma empresa de gestão. Se violares a regra, não levas só uma multa, a autorização pode ser revogada. A tua residência e o rendimento do arrendamento são agora a mesma aposta, e a Grécia tornou-as mutuamente exclusivas.

Isto demole discretamente a aritmética que tornava o antigo programa atrativo. O discurso costumava ser: compra um apartamento numa zona turística, arrenda-o numa plataforma de partilha durante a época alta, e deixa o rendimento pagar o custo da residência. O imóvel trabalhava para se sustentar enquanto tu mantinhas a autorização. Esse modelo morreu. A minha opinião: a proibição do arrendamento é um travão maior do que a subida de preço, e foi feita de propósito para o ser. Atenas não está a tentar arrecadar mais dinheiro dos investidores. Está a tentar impedir que o capital do golden visa esvazie o parque de arrendamento de longa duração exatamente nas cidades (Atenas, Salónica, as ilhas de bandeira) onde os locais já não conseguem encontrar casa. As zonas de maior procura carregam tanto o preço mais alto como a proibição de arrendamento precisamente porque é aí que a pressão política é pior.

Lida assim, a reforma é coerente. O antigo esquema era um falhanço de política de habitação disfarçado de programa de investimento. O novo é um filtro.

As portas de saída, e as suas armadilhas

Sobrevivem duas vias mais baratas, e ambas vêm com condições.

O limiar legado ainda existe para dois casos restritos: restaurar um edifício classificado, ou converter um imóvel comercial para uso residencial. No papel, é a porta barata ainda entreaberta. Na prática, é um projeto de construção num país estrangeiro, sob as regras de património da Grécia, com empreiteiros que não conheces e uma obrigação de renovação que tens mesmo de cumprir. Serve um certo tipo de comprador (alguém que já queria um projeto de qualquer forma) e mais ninguém. Trata isto como uma jogada de promoção imobiliária com uma residência agarrada, não como uma residência com um desconto agarrado.

A via start-up concede uma autorização de cinco anos por um investimento numa empresa grega elegível, em vez de tijolo e cimento. É a ideia mais limpa para quem tem como objetivo a autorização e não uma casa de férias, porque evita tanto a proibição de arrendamento como a efervescência do mercado imobiliário. Mas troca o risco imobiliário pelo risco de um negócio operacional numa jurisdição que talvez não conheças bem, e o esforço de diligência é real.

Quem ainda está a comprar, e porque é que a correria foi um sinal

A procura não desmoronou. Os números gregos mostram que as autorizações emitidas a cidadãos britânicos subiram cerca de 49% em termos homólogos até ao final de setembro de 2025. Isto parece um endosso retumbante. Está mais próximo do oposto.

Um pico concentrado nos meses antes e à volta de uma subida de preço não é convicção, é uma fila a tentar bater um prazo. Os compradores apressaram-se a garantir as condições transitórias, ou a fechar negócio antes de a faixa superior assentar por completo. Picos assim dizem-te que as condições antigas eram atrativas e que as novas o são menos. O número interessante será o ritmo daqui a um ano, quando os compradores movidos pelo prazo já tiverem passado e só restarem os que aceitam genuinamente o novo negócio. Eu não leria o salto de 2025 como um veredito sobre o produto de 2026.

A coisa que as brochuras continuam a saltar

Um ponto que o entusiasmo esconde: isto compra residência, não um passaporte. O golden visa é uma autorização renovável ligada a um investimento que tens de continuar a manter. Dá-te o direito de viver na Grécia e a mobilidade Schengen que vem com a residência na UE. Não te torna grego por si só. A naturalização é um caminho separado, muito mais longo, que exige anos de presença genuína e integração, o oposto da conveniência de "sem estadia mínima" que vendeu o programa em primeiro lugar.

Por isso, sê honesto sobre o que estás a comprar. Se o objetivo é uma base europeia real que vais efetivamente habitar, o novo regime grego é defensável: um imóvel a sério num país onde queres passar tempo, mantido a longo prazo, não explorado numa plataforma de arrendamento. Se o objetivo era um cartão Schengen barato, gerador de rendimento e de baixo compromisso, a Grécia passou dois anos a engenhar de propósito esse comprador para fora do mercado.

O veredito

A Grécia não matou o seu golden visa. Matou a tua versão dele (a versão barata, de arrendar e mal visitar) e substituiu-a por algo mais estreito, mais caro, e dirigido a gente que quer mesmo estar lá. A proibição do arrendamento é a mudança estrutural, não o preço. Se planeias comprar uma casa que vais usar, num sítio de que gostas, e mantê-la, a faixa superior ou padrão é uma base europeia racional e a mobilidade é genuína. Se estavas a contar com o rendimento do arrendamento de férias para pagar o custo, desiste: as contas já não fecham e a autorização está agora refém da regra. O limiar legado é um projeto de renovação, não uma pechincha. A via start-up é a opção discreta para quem quer a autorização sem o circo imobiliário. E o pico de candidaturas de 2025 foi uma debandada de prazo, não uma recomendação. Compra a Grécia porque queres a Grécia. Compra-a como jogada de rendimento e vais violar exatamente a regra que mantém a tua residência viva.