Athènes a triplé le prix et interdit l'Airbnb

Pendant dix ans, la Grèce a proposé la résidence immobilière la moins chère d'Europe. Un seul achat immobilier, aucune durée de séjour minimale, un titre de séjour de cinq ans pour toute la famille, et un accès à l'espace Schengen inclus. C'était la recommandation par défaut pour quiconque voulait un point d'ancrage européen sans les complications fiscales d'y vivre réellement. Cette version du programme a désormais disparu, chassée du marché par l'article 64 de la loi 5100/2024 et une série de règles pleinement entrées en vigueur au cours de 2025.

La période transitoire pour l'ancien plancher tarifaire s'est achevée le 28 février 2025. Quiconque cite encore l'ancien chiffre phare cite une pièce de musée.

La porte bon marché est murée

Le changement qui obsède tout le monde, c'est le prix. Justifié : dans les zones les plus recherchées, le montant d'entrée a à peu près triplé, et même le continent « bon marché » coûte désormais presque le double de l'ancien plancher. Mais réduire cela à une simple hausse de prix, c'est mal lire la réforme. La Grèce a fait quelque chose de plus délibéré. Elle a divisé le pays en paliers, ajouté une règle de surface et, ce qui mord vraiment, interdit la seule chose que la plupart des acheteurs comptaient discrètement faire de leur appartement.

Voici la forme du nouveau régime.

Le titre de séjour lui-même reste inchangé dans sa structure : cinq ans, renouvelable tant que vous conservez l'investissement éligible. Ce qui a changé, c'est tout ce que vous devez acheter et tout ce que vous pouvez en faire.

L'interdiction de l'Airbnb est le vrai sujet

Enlevez le bruit autour du prix, et la clause la plus lourde de conséquences est celle-ci : un bien acquis pour la golden visa ne peut pas être loué à court terme. Aucune plateforme de location de vacances, aucune sous-location saisonnière, aucun montage habile via une société de gestion. En cas d'infraction, vous ne payez pas seulement une amende, le titre de séjour peut être révoqué. Votre résidence et vos revenus locatifs sont désormais le même pari, et la Grèce les a rendus mutuellement exclusifs.

Cela démolit discrètement l'arithmétique qui rendait l'ancien programme attractif. L'argument de vente était : achetez un appartement dans un lieu très touristique, louez-le sur une plateforme de partage pendant la saison, et laissez le rendement financer le coût de la résidence. Le bien travaillait pour gagner sa vie pendant que vous déteniez le titre de séjour. Ce modèle est mort. Mon avis : l'interdiction de la location est un frein plus puissant que la hausse de prix, et c'est voulu. Athènes ne cherche pas à récolter davantage d'argent auprès des investisseurs. Elle cherche à empêcher le capital de la golden visa de vider le parc locatif de longue durée, précisément dans les villes (Athènes, Thessalonique, les îles vedettes) où les habitants ne trouvent plus à se loger. Les zones à forte demande cumulent le prix le plus élevé et l'interdiction de location, précisément parce que c'est là que la pression politique est la plus forte.

Vu sous cet angle, la réforme est cohérente. L'ancien dispositif était un échec de politique du logement déguisé en programme d'investissement. Le nouveau est un filtre.

Les portes de sortie, et leurs pièges

Deux filières moins coûteuses subsistent, et toutes deux ont leurs contreparties.

Le plancher historique existe encore pour deux cas précis : restaurer un bâtiment classé, ou convertir un bien commercial en logement. Sur le papier, c'est la porte bon marché encore entrouverte. Dans les faits, c'est un chantier dans un pays étranger, soumis aux règles grecques du patrimoine, avec des entrepreneurs que vous ne connaissez pas et une obligation de rénovation que vous devez réellement mener à bien. Cela convient à un certain type d'acheteur (celui qui voulait de toute façon un projet) et à personne d'autre. Considérez-la comme une opération immobilière assortie d'une résidence, pas comme une résidence assortie d'une remise.

La filière start-up accorde un titre de séjour de cinq ans pour un investissement éligible dans une société grecque plutôt que dans la pierre. C'est l'option la plus nette pour quiconque vise le titre de séjour plutôt qu'une résidence de vacances, car elle évite à la fois l'interdiction de location et la fébrilité du marché immobilier. Mais elle échange le risque immobilier contre un risque d'exploitation d'entreprise dans une juridiction que vous ne connaissez peut-être pas bien, et l'effort de diligence est réel.

Qui achète encore, et ce que la ruée révèle

La demande ne s'est pas effondrée. Les chiffres grecs montrent que les titres délivrés aux citoyens britanniques ont augmenté d'environ 49 % sur un an, à fin septembre 2025. Cela ressemble à un plébiscite. C'est plutôt l'inverse.

Une envolée concentrée dans les mois précédant et entourant une hausse de prix n'est pas une conviction, c'est une file d'attente qui court après une échéance. Les acheteurs se sont précipités pour verrouiller les conditions transitoires, ou pour finaliser avant que la tarification du palier supérieur ne s'installe pleinement. Ce genre de pic vous dit que les anciennes conditions étaient attractives et que les nouvelles le sont moins. Le chiffre intéressant sera le rythme de croisière dans un an, une fois les acheteurs pressés par l'échéance écoulés et ne restant que ceux qui acceptent réellement le nouveau compromis. Je ne lirais pas le bond de 2025 comme un verdict sur le produit de 2026.

Ce que les brochures continuent d'omettre

Un point que l'enthousiasme occulte : cela achète une résidence, pas un passeport. La golden visa est un titre renouvelable, lié à un investissement que vous devez continuer de détenir. Elle vous donne le droit de vivre en Grèce et la mobilité Schengen attachée à la résidence dans l'UE. Elle ne fait pas de vous un Grec à elle seule. La naturalisation est un chemin distinct, bien plus long, qui exige des années de présence réelle et d'intégration, à l'opposé du confort « sans durée de séjour minimale » qui a fait le succès commercial du programme à l'origine.

Alors soyez honnête sur ce que vous achetez. Si l'objectif est une véritable base européenne que vous habiterez réellement, le nouveau régime grec se défend : un bien sérieux dans un pays où vous voulez passer du temps, conservé sur la durée, et non exploité sur une plateforme de location. Si l'objectif était une carte Schengen bon marché, génératrice de revenus et peu contraignante, la Grèce a passé deux ans à en écarter délibérément l'acheteur du marché.

Le verdict

La Grèce n'a pas tué sa golden visa. Elle a tué votre version, la version bon marché, mise en location, à peine visitée, et l'a remplacée par quelque chose de plus restreint, plus cher, et destiné à ceux qui veulent réellement y être. L'interdiction de location est le changement porteur, pas le prix. Si vous comptez acheter un logement que vous utiliserez, dans un endroit que vous aimez, et le conserver, le palier supérieur ou standard offre une base européenne rationnelle et une mobilité bien réelle. Si vous comptiez sur le rendement locatif de vacances pour financer le coût, passez votre chemin : les chiffres ne fonctionnent plus et le titre de séjour est désormais l'otage de la règle. Le plancher historique est un projet de rénovation, pas une bonne affaire. La filière start-up est l'option discrète pour ceux qui veulent le titre de séjour sans le cirque immobilier. Et l'afflux de dossiers en 2025 est une ruée avant échéance, pas une recommandation. Achetez la Grèce parce que vous voulez la Grèce. Achetez-la comme un placement de rendement, et vous enfreindrez la règle même qui maintient votre résidence en vie.