Die 10 besten Länder für den Immobilienkauf 2026

Die meisten Ranglisten der besten Länder für Immobilieninvestments sind Reiseprospekte, an die jemand eine Renditezahl geheftet hat. Diese hier ist keine. Ich behandle jedes Land so, wie ein Fonds es täte: als Position mit Einstiegskosten, laufenden Kosten, einem Ausstieg und einer Art, wie sie schiefgehen kann.

Vier Dinge entscheiden, ob eine Auslandsimmobilie Geld verdient. Die Bruttorendite, also Jahresmiete geteilt durch Kaufpreis. Die gesamte Steuerlast, also das, was Sie beim Kauf zahlen, beim Halten, auf die Mieteinnahmen und beim Verkauf. Die Liquidität, also die Frage, ob Sie tatsächlich wieder herauskommen und wie schnell. Und die Währung, denn 9 % Rendite vor Ort in einer Währung, die 15 % verliert, sind ein Verlust, für dessen Vorbereitung Sie einen Anwalt bezahlt haben.

Ein Aufenthaltstitel, der am Kauf hängt, ist eine Zugabe, kein Grund. Wenn die Immobilie nur wegen des Visums aufgeht, haben Sie kein Investment gekauft. Sie haben eine Genehmigung mit Dach gekauft.

Die Zahlen unten beschreiben die Form des Geschäfts, sie sind kein Angebot. Für das vollständige Bild zu Lebensqualität und Eignung für die Familie führt jedes Land hier zu seinem Länderguide.

1. Vereinigte Arabische Emirate

Dubai ist einer der seltenen Märkte, die Sie fürs Halten gut bezahlen und dafür so gut wie nichts an Steuern verlangen. Die Bruttorenditen liegen weiterhin bei etwa 6 bis 8 Prozent, doppelt so hoch wie in den meisten europäischen Hauptstädten. Keine Grundsteuer, keine Veräußerungsgewinnsteuer, keine Steuer auf Mieteinnahmen, dazu ein verlängerbarer Aufenthaltstitel beim Kauf ab der maßgeblichen Schwelle. Der Haken ist das Angebot. Dubai baut, und wenn die Stimmung kippt, kommt eine Wand aus neuen Einheiten auf einmal auf den Markt. Kaufen Sie fertige Wohnungen in einem etablierten Viertel und ignorieren Sie den Off-Plan-Hype. Das beste reine Ertragsgeschäft auf dieser Liste.

2. Vereinigte Staaten

Für einen Kauf in Phoenix wird niemand befördert, und genau darum geht es. Die Vereinigten Staaten sind der tiefste, transparenteste und vermieterfreundlichste Markt der Welt, mit echter Finanzierung und echten Gerichten. Der Sun Belt verbindet Jobwachstum, Zuzug und vernünftige Preise, mit 5 bis 7 Prozent Rendite außerhalb der teuren Küstenstädte. Achten Sie auf die laufenden Kosten. Grundsteuern und Versicherungen im Hurrikangürtel sind kräftig teurer geworden, und ausländische Verkäufer trifft beim Ausstieg der FIRPTA-Quellensteuerabzug. Die Option mit dem wenigsten Drama.

3. Saudi-Arabien

Zum ersten Mal lässt Saudi-Arabien ausländisches Eigentum an Immobilien in ausgewiesenen Zonen zu, und Riad steckt mitten im Boom der Vision 2030. Die Mieten klettern schneller als in den meisten Metropolen der Welt. Früher Zugang zu einem Markt dieser Größe, der sich gerade erst öffnet, ist eine seltene Asymmetrie. Er ist zugleich alles, was ein früher Markt eben ist: kaum Historie, Regeln im Fluss und eine Ausgangstür, die noch kaum gebaut wurde. Kleine Position, langer Horizont, offene Augen.

4. Japan

Japan ist die konträre Position im sicheren Hafen. Die Finanzierung ist nach internationalen Maßstäben fast umsonst, der Yen ist historisch schwach, Ihr Geld kauft also mehr, Ausländer erwerben ohne Beschränkungen Volleigentum, und die Renditen in Tokio liegen stabil bei 4 bis 5 Prozent. Der Haken: Japanische Gebäude verlieren planmäßig an Wert, das Bauwerk wird also billiger, während der Boden den Wert hält. Kaufen Sie Bodenwert im Zentrum Tokios, kein Gebäude im Vorort. Eine Anlage mit niedriger Rendite und wenig Sodbrennen, die nebenbei eine stille Wette auf den Yen ist.

5. Griechenland

In Griechenland passen Zahlen und Visum immer noch zusammen. Athen erholt sich seit Jahren, die Nachfrage nach Kurzzeitvermietung ist stark, und Renditen von 4 bis 6 Prozent sind real. Das Golden Visa gibt es weiterhin, auch wenn die Einstiegsschwelle in den besten Lagen inzwischen Richtung 800.000 Euro geschoben wurde. Die Bürokratie ist langsam, und auf den Inseln ist die Liquidität dünn. Kaufen Sie in Athen wegen des Cashflows, nicht auf einer Insel wegen des Sonnenuntergangs.

6. Spanien

Spanien hat sein Golden Visa 2025 beendet, die Aufenthaltskäufer zogen ab, und die Fundamentaldaten mussten allein tragen. Das tun sie überwiegend. Costa del Sol, Madrid und die Balearen ziehen weiter Käufer an, und die Preise steigen weiter. Die Renditen sind mit 3 bis 5 Prozent bescheiden, das hier ist also ein Geschäft auf Wertsteigerung und Lebensqualität, kein Ertragsgeschäft. Einige Städte testen Mietpreisbremsen, lesen Sie das Kleingedruckte je nach Region. Ein erstklassiger Lifestyle-Wert, der an Wert gewinnt.

7. Mexiko

Mexiko läuft auf amerikanischem Geld und amerikanischen Touristen. Die Riviera Maya vermietet in Dollar an einen endlosen Strom von Besuchern, und Mexiko-Stadt ist zum Magneten für Remote-Arbeiter geworden. Gut geführte Kurzzeitvermietungen kommen brutto auf 6 bis 10 Prozent. Küstenimmobilien werden über einen Bankstreuhandvertrag namens Fideicomiso gehalten, der Peso bewegt sich, und das hier ist ein operatives Geschäft, keine Anleihe. Starker Cashflow für Eigentümer, die den Bestand auch wirklich bewirtschaften.

8. Vietnam

Vietnam ist die Geschichte der verlagerten Produktion, mit junger Bevölkerung und schnell steigenden Einkommen. Ho-Chi-Minh-Stadt hat eine wachsende Mittelschicht, die moderne Wohnungen will, und die Preise sind für die Region immer noch niedrig. Ausländer stoßen auf Eigentumsquoten und langfristiges Nutzungsrecht statt echtem Volleigentum, der Rechtsrahmen bleibt undurchsichtig, und das Geld beim Ausstieg wieder herauszubekommen erfordert Planung. Eine echte Wachstumswette, dosiert wie die Frontier-Position, die sie ist.

9. Georgien

Das Land, nicht der US-Bundesstaat. Georgien bietet einige der höchsten Mietrenditen im weiteren europäischen Raum, oft 8 bis 10 Prozent brutto, dazu fast keine Hürden für ausländisches Eigentum, niedrige Steuern und ein schnelles, günstiges Kaufverfahren. Sie erwerben uneingeschränktes Volleigentum. Der Preis für diesen Kupon ist echtes Risiko: ein kleiner Markt in einer schwierigen Nachbarschaft, dünne Liquidität und ein Mieterkreis, der am Tourismus hängt. Die höchste rohe Rendite hier, für Investoren, die wissen, wofür sie bezahlt werden.

10. Portugal

Portugal war der Liebling des vergangenen Jahrzehnts, und genau deshalb steht es auf dem letzten und nicht auf dem ersten Platz. Lissabon, Porto und die Algarve sind liquide, sicher und beliebt, aber das leichte Geld ist verdient. Das Golden Visa belohnt Wohnimmobilien nicht mehr, der Steuervorteil NHR wurde beschnitten, und die Renditen sind auf 3 bis 5 Prozent zusammengeschrumpft. Ein sicherer, liquider Wert mit Lifestyle-Qualität und wenig Überraschung nach oben. Halten Sie ihn wegen der Stabilität, nicht wegen der zweistelligen Geschichte, die er längst geliefert hat.

Wie diese Liste zu lesen ist

Die Rangfolge ist eine Speisekarte, keine Warteschlange. Die richtige Wahl hängt davon ab, welche Aufgabe Sie der Immobilie geben.

Für Ertrag: die VAE, Georgien, Mexiko.
Für Sicherheit und Liquidität: die Vereinigten Staaten, Japan, Portugal.
Für Wertsteigerung und Lebensqualität: Spanien, Griechenland, Portugal.
Für asymmetrisches Aufwärtspotenzial: Saudi-Arabien, Vietnam.

Und jetzt das Nützlichste auf dieser Seite. Wo Sie investieren und wohin Sie ziehen, sind zwei verschiedene Entscheidungen, und an der Spitze kehren sie sich fast um. Portugal steht beim frischen Immobiliengeschäft ganz hinten und beim tatsächlichen Großziehen einer Familie fast ganz vorn, denn was Sie in Lissabon kaufen, sind Sicherheit, ein EU-Pass in fünf Jahren und Englisch an jeder Ecke. Stellen Sie beide Ranglisten auf, bevor Sie Geld überweisen. Die vollständige Sicht auf die Eignung für Familien steht für jedes Land im Länderguide.

Zwei Regeln gelten für alle. Die Rendite in der Überschrift ist brutto, und zwischen brutto und netto verlieren die Amateure, rechnen Sie also zuerst Grunderwerbsteuer, jährliche Grundsteuer, Einkommensteuer auf die Miete, Verwaltung, Leerstand und die Steuer beim Verkauf durch. Und die Währung ist eine Position, ob Sie über sie nachdenken oder nicht.

Das hier ist Marktanalyse, keine persönliche Anlageberatung, und die Zahlen verschieben sich mit dem Zyklus. Prüfen Sie Steuer- und Eigentumsregeln mit einem Anwalt vor Ort, bevor Sie Geld bewegen, nicht danach.