10 лучших стран для покупки недвижимости в 2026 году

Большинство подборок «лучшие места для инвестиций в недвижимость» — это туристические буклеты, к которым пристёгнута цифра доходности. Эта — нет. Я разберу каждую страну так, как её разбирал бы фонд: как сделку с ценой входа, стоимостью удержания, выходом и способом, которым всё может пойти не так.

Прибыльность зарубежной недвижимости решают четыре вещи. Валовая доходность, то есть годовая аренда, делённая на цену. Совокупная налоговая нагрузка — то, что вы платите при покупке, при владении, с арендного дохода и при продаже. Ликвидность, то есть можете ли вы вообще выйти и как быстро. И валюта, потому что 9% местной доходности в валюте, которая падает на 15%, — это убыток, который вам оформил юрист.

Резидентская виза, привязанная к покупке, — бонус, а не причина. Если объект работает только за счёт визы, вы купили не инвестицию. Вы купили разрешение с крышей.

Цифры ниже описывают форму сделки, а не котировку. Полную картину по образу жизни и пригодности для семьи по каждой стране смотрите в её гиде по стране.

1. Объединённые Арабские Эмираты

Дубай — редкий рынок, который хорошо платит за владение и почти ничего не берёт налогом за это. Валовая доходность по-прежнему держится примерно на 6–8%, вдвое выше большинства европейских столиц. Нет налога на недвижимость, нет налога на прирост капитала, нет налога на аренду, а при квалифицирующей покупке даётся продлеваемая резидентская виза. Подвох — в предложении. Дубай строит, и, когда настроения разворачиваются, стена нового жилья приходит на рынок разом. Покупайте готовые лоты в сложившемся районе и не ведитесь на ажиотаж вокруг котлована. Лучшая чисто доходная позиция в списке.

2. США

За покупку в Финиксе никого не повышают в должности — в этом и суть. США — самый глубокий, самый прозрачный и самый дружелюбный к арендодателю рынок в мире, с настоящим финансированием и настоящими судами. Солнечный пояс сочетает рост занятости, приток населения и вменяемые цены, с доходностью 5–7% за пределами витринных прибрежных городов. Следите за стоимостью владения. Налоги на недвижимость и страховка в зоне ураганов серьёзно переоценились, а иностранные продавцы при выходе попадают под удержание по FIRPTA. Самый спокойный вариант в списке.

3. Саудовская Аравия

Впервые Саудовская Аравия разрешает иностранцам владеть недвижимостью в отведённых зонах, а Эр-Рияд находится в разгаре бума по программе Vision 2030. Аренда росла быстрее, чем в большинстве мировых городов. Ранний доступ к настолько крупному и настолько недавно открытому рынку — редкая асимметрия. Но это и всё то, чем ранний рынок является: тонкая история, меняющиеся правила и дверь выхода, которую едва успели построить. Небольшая позиция, длинный горизонт, открытые глаза.

4. Япония

Япония — контрарианская сделка тихой гавани. Финансирование по мировым меркам почти бесплатное, иена исторически слаба, поэтому ваши деньги покупают больше, иностранцы владеют без ограничений на праве собственности, а доходность в Токио стабильно держится на 4–5%. Подвох в том, что японские здания намеренно амортизируются, поэтому строение теряет стоимость, а земля её держит. Покупайте стоимость земли в центре Токио, а не пригородное здание. Низкодоходное и низкострессовое владение, которое заодно является тихой ставкой на иену.

5. Греция

Греция — там, где цифры и виза всё ещё сходятся. Афины восстанавливаются годами, спрос на краткосрочную аренду силён, а доходность в 4–6% реальна. Golden Visa по-прежнему существует, хотя порог входа в престижных районах подняли к 800 000 евро. Бюрократия медленная, ликвидность на островах тонкая. Покупайте в Афинах ради денежного потока, а не на острове ради заката.

6. Испания

Испания закрыла Golden Visa в 2025 году, поэтому публика, приходившая за резидентством, ушла, и фундаментальным показателям пришлось стоять самим. В основном они стоят. Коста-дель-Соль, Мадрид и Балеары продолжают притягивать покупателей, а цены — расти. Доходность скромная, 3–5%, поэтому это сделка на рост стоимости и образ жизни, а не на доход. Некоторые города тестируют регулирование аренды, так что читайте мелкий шрифт по регионам. Голубая фишка среди активов образа жизни, которая дорожает.

7. Мексика

Мексика живёт на американских деньгах и американских туристах. Ривьера-Майя сдаётся в долларах бесконечному потоку гостей, а Мехико стал магнитом для удалённых работников. Хорошо управляемая краткосрочная аренда доходит до 6–10% валовыми. Прибрежная недвижимость держится через банковский траст fideicomiso, песо ходит, и это операционный бизнес, а не облигация. Сильный денежный поток для владельцев, которые действительно будут управлять активом.

8. Вьетнам

Вьетнам — история переноса производств с молодым населением и быстро растущими доходами. В Хошимине растёт средний класс, которому нужны современные квартиры, а цены для региона всё ещё низкие. Иностранцы упираются в квоты на владение и долгую аренду вместо полноценной собственности, правовая рамка всё ещё непрозрачна, а вывод денег при выходе требует планирования. Настоящая ставка на рост, размером ровно с фронтирную позицию, которой она и является.

9. Грузия

Страна, а не американский штат. Грузия даёт одну из самых высоких арендных доходностей в широком европейском регионе, часто 8–10% валовыми, почти без барьеров для иностранного владения, с низкими налогами и быстрой дешёвой процедурой покупки. Собственность оформляется полностью на вас. Цена этого купона — реальный риск: маленький рынок в непростом окружении, тонкая ликвидность и арендаторы, зависящие от туризма. Лучшая сырая доходность в списке — для инвесторов, которые понимают, за что им её платят.

10. Португалия

Португалия была любимицей прошлого десятилетия — именно поэтому она замыкает список, а не открывает его. Лиссабон, Порту и Алгарве ликвидны, безопасны и любимы, но лёгкие деньги там уже сделаны. Golden Visa больше не поощряет жилую недвижимость, налоговую льготу NHR урезали, а доходность сжалась до 3–5%. Безопасный, ликвидный актив уровня образа жизни с ограниченным потенциалом приятных сюрпризов. Владейте им ради стабильности, а не ради двузначной истории, которую он уже отдал.

Как читать этот список

Рейтинг — это меню, а не очередь. Правильный выбор зависит от того, какую работу вы нанимаете недвижимость выполнять.

• Ради дохода: ОАЭ, Грузия, Мексика.
• Ради надёжности и ликвидности: США, Япония, Португалия.
• Ради роста стоимости и образа жизни: Испания, Греция, Португалия.
• Ради асимметричного апсайда: Саудовская Аравия, Вьетнам.

А вот самое полезное на этой странице. Где инвестировать и куда переезжать — два разных решения, и наверху они почти зеркальны. Португалия последняя для свежей сделки с недвижимостью и почти первая для того, чтобы реально растить семью, потому что в Лиссабоне вы покупаете безопасность, паспорт ЕС через пять лет и английский на каждом углу. Прогоните оба рейтинга до того, как отправите деньги. Полная картина пригодности для семьи по каждой стране — в гиде по странам.

Два правила действуют для всех. Заявленная доходность — валовая, а разрыв между валовой и чистой — это место, где теряют любители, поэтому сначала посчитайте налоги на переход права, ежегодный налог на недвижимость, подоходный налог с аренды, управление, простой и налог при выходе. И валюта — это позиция, думаете вы о ней или нет.

Это рыночный анализ, а не персональная инвестиционная рекомендация, и цифры смещаются вместе с циклом. Проверьте налоговые правила и правила владения у местного юриста до перевода денег, а не после.