Os 10 melhores países para comprar imóveis em 2026

A maioria das listas de melhores sítios para investir em imobiliário são folhetos de turismo com um número de yield agrafado por cima. Esta não é. Vou tratar cada país como um fundo trataria, como uma operação com custo de entrada, custo de manutenção, saída, e uma forma de correr mal.

Quatro coisas decidem se um imóvel no estrangeiro dá dinheiro. O yield bruto, que é a renda anual a dividir pelo preço. A carga fiscal total, que é o que pagas para comprar, para manter, para receber renda e para vender. A liquidez, ou seja, se consegues mesmo sair e com que rapidez. E a moeda, porque um retorno local de 9% numa moeda que cai 15% é um prejuízo que pagaste a um advogado para organizar.

Um visto de residência associado à compra é um bónus, não um motivo. Se o imóvel só compensa por causa do visto, não compraste um investimento. Compraste uma autorização com telhado.

Os números abaixo são a forma da operação, não uma cotação. Para o quadro completo de estilo de vida e adequação à família de qualquer país aqui referido, cada um remete para o guia do país.

1. Emirados Árabes Unidos

Dubai é o mercado raro que te paga bem por o manteres e te tributa quase nada por isso. Os yields brutos andam ainda pelos 6 a 8 por cento, o dobro da maioria das capitais europeias. Sem imposto sobre a propriedade, sem imposto sobre mais-valias, sem imposto sobre a renda, e um visto de residência renovável numa compra elegível. O problema é a oferta. O Dubai constrói, e quando o sentimento vira, chega de uma vez uma parede de stock novo. Compra unidades acabadas numa comunidade já estabelecida e ignora o hype do off-plan. A melhor jogada de rendimento puro da lista.

2. Estados Unidos

Ninguém é promovido por comprar em Phoenix, e é exatamente esse o ponto. Os Estados Unidos são o mercado mais profundo, mais transparente e mais favorável ao senhorio do planeta, com financiamento a sério e tribunais a sério. O Sun Belt combina crescimento do emprego, migração interna e preços sensatos, com yields de 5 a 7 por cento fora das cidades costeiras de bandeira. Atenção aos custos de manutenção. Os impostos sobre a propriedade e os seguros na zona dos furacões subiram com força, e vendedores estrangeiros enfrentam retenção FIRPTA na saída. A opção com menos drama aqui.

3. Arábia Saudita

Pela primeira vez, a Arábia Saudita está a deixar estrangeiros possuir imóveis em zonas designadas, e Riade está a meio de um boom da Visão 2030. As rendas têm vindo a subir mais depressa do que na maioria das cidades globais. Acesso precoce a um mercado tão grande e tão recentemente aberto é uma assimetria rara. É também tudo o que um mercado precoce costuma ser: pouco histórico, regras em evolução, e uma porta de saída ainda mal construída. Posição pequena, horizonte longo, olhos bem abertos.

4. Japão

O Japão é a jogada contrária de refúgio seguro. O financiamento é quase gratuito para padrões mundiais, o iene tem estado historicamente fraco, o que faz o teu dinheiro render mais, os estrangeiros são donos em plena propriedade sem restrições, e os yields de Tóquio situam-se de forma estável entre 4 e 5 por cento. O problema é que os edifícios japoneses são construídos para depreciar, por isso a estrutura perde valor enquanto o terreno o retém. Compra o valor do terreno no centro de Tóquio, não um prédio na periferia. Uma posição de baixo yield e baixo azedume, que é também uma aposta discreta no iene.

5. Grécia

A Grécia é onde os números e o visto ainda se alinham. Atenas tem estado a recuperar há anos, a procura de arrendamento de curta duração é forte, e yields de 4 a 6 por cento são reais. O Golden Visa ainda existe, embora o limiar de entrada nas zonas premium tenha sido empurrado para perto dos 800.000 euros. A burocracia é lenta e a liquidez nas ilhas é fraca. Compra em Atenas pelo cash flow, não numa ilha pelo pôr do sol.

6. Espanha

A Espanha acabou com o seu Golden Visa em 2025, por isso a malta da residência foi-se embora e os fundamentais tiveram de se aguentar sozinhos. E aguentam-se, na maior parte. A Costa del Sol, Madrid e as Baleares continuam a atrair compradores e os preços continuam a subir. Os yields são modestos, entre 3 e 5 por cento, por isso isto é uma jogada de valorização e estilo de vida, não de rendimento. Algumas cidades estão a testar controlos de renda, por isso lê a letra pequena por região. Um ativo de estilo de vida blue-chip que valoriza.

7. México

O México funciona a dinheiro americano e turistas americanos. A Riviera Maya arrenda em dólares a um fluxo interminável de visitantes, e a Cidade do México tornou-se um íman para trabalhadores remotos. Arrendamentos de curta duração bem geridos chegam a 6 a 10 por cento bruto. O imóvel costeiro é detido através de um fideicomisso bancário, o peso oscila, e isto é um negócio a operar, não uma obrigação. Cash flow forte para proprietários que vão mesmo gerir o ativo.

8. Vietname

O Vietname é a história da mudança industrial, com uma população jovem e rendimentos a subir depressa. Ho Chi Minh tem uma classe média crescente que quer apartamentos modernos, e os preços continuam baixos para a região. Os estrangeiros enfrentam limites de propriedade e arrendamento de longa duração em vez de plena propriedade, o quadro legal ainda é opaco, e tirar o dinheiro na saída exige planeamento. Uma aposta de crescimento genuína, dimensionada como a posição de fronteira que é.

9. Geórgia

O país, não o estado americano. A Geórgia oferece alguns dos yields de arrendamento mais altos da região alargada da Europa, muitas vezes 8 a 10 por cento bruto, com quase nenhuma barreira à propriedade estrangeira, impostos baixos e um processo de compra rápido e barato. É-se dono em plena propriedade, sem intermediários. O preço desse cupão é risco real: um mercado pequeno numa vizinhança difícil, liquidez fraca e uma base de inquilinos dependente do turismo. O melhor yield bruto aqui, para investidores que sabem porque lhes estão a pagar isso.

10. Portugal

Portugal foi a queridinha da última década, e é exatamente por isso que fica em último em vez de em primeiro. Lisboa, o Porto e o Algarve são líquidos, seguros e adorados, mas o dinheiro fácil já foi feito. O Golden Visa já não premeia imobiliário residencial, o benefício fiscal do NHR foi cortado, e os yields comprimiram-se para 3 a 5 por cento. Um ativo seguro, líquido, de grau estilo de vida, com surpresa de valorização limitada. Tem por estabilidade, não pela história de dois dígitos que já entregou.

Como ler esta lista

O ranking é um menu, não uma fila. A escolha certa depende do trabalho que estás a contratar o imóvel para fazer.

• Para rendimento: os Emirados, a Geórgia, o México.
• Para segurança e liquidez: os Estados Unidos, o Japão, Portugal.
• Para valorização e estilo de vida: a Espanha, a Grécia, Portugal.
• Para potencial assimétrico: a Arábia Saudita, o Vietname.

Aqui está a coisa mais útil desta página. Onde investes e para onde te mudas são duas decisões diferentes, e no topo quase se invertem. Portugal fica em último para uma operação imobiliária nova e quase em primeiro para criar mesmo uma família ali, porque o que compras em Lisboa é segurança, um passaporte da UE em cinco anos, e inglês à mão. Faz os dois rankings antes de transferires seja o que for. O quadro completo de adequação familiar para cada país está no guia do país.

Duas regras acompanham todos eles. O yield anunciado é bruto, e a distância entre bruto e líquido é onde os amadores perdem dinheiro, por isso modela primeiro os impostos de transmissão, o imposto sobre a propriedade anual, o imposto sobre o rendimento da renda, a gestão, a vacância e o imposto de saída. E a moeda é uma posição, quer penses nela quer não.

Isto é análise de mercado, não aconselhamento de investimento personalizado, e os números mudam com o ciclo. Confirma as regras fiscais e de propriedade com um advogado local antes de mover dinheiro, não depois.