Immobilier
Immobilier d'investissement
L'immobilier est le point de rencontre de la relocalisation, de la fiscalité et de l'investissement. C'est aussi là que l'on perd le plus d'argent en silence. Nous sourçons des actifs résidentiels et commerciaux, gérons la mécanique transfrontalière d'un achat en tant que non-résident, et vous disons clairement quand un bien lié à un titre de séjour vaut moins que le visa qui y est attaché.
Ce que cela couvre
- Sourcer de l'immobilier d'investissement résidentiel et commercial sur des marchés que nous comprenons réellement, en fonction d'un rendement ou d'un usage, pas d'un objectif de vente.
- Gérer la mécanique d'un achat en tant que non-résident : détention personnelle ou par une entité locale, financement, notaire et titre de propriété, fiscalité à l'acquisition et à la sortie.
- Évaluer honnêtement les voies de résidence par l'immobilier : le prix minimum du bien, la durée de détention obligatoire, et si le visa vaut la prime payée.
- Nous coordonnons toute la transaction avec les conseils et notaires locaux. Nous la relions au plan fiscal et de résidence plutôt que de la traiter comme un achat isolé.
Portée et conditions
- Détention en tant que non-résident
- Détention personnelle ou par une société, fiscalité des revenus locatifs et de la revente, et éventuelles restrictions à la propriété étrangère — qui varient fortement selon les pays et sont faciles à mal apprécier.
- Immobilier lié à la résidence
- Là où une voie « visa doré » subsiste : le montant éligible, la durée de détention obligatoire et les règles de première vente uniquement, qui vous obligent à acheter auprès de promoteurs, au prix promoteur.
- Les fermetures
- L'Espagne a supprimé son visa doré en avril 2025 ; le Portugal a retiré la voie immobilière en 2023 ; plusieurs voies européennes sont sous pression. Un bien acheté pour un visa qui n'existe plus n'est qu'un bien — et se valorise comme tel.
Comment ça marche
- Nous séparons la décision immobilière de la décision de visa. Les confondre, c'est ainsi que les acheteurs surpaient. Un bon actif et un bon visa ne sont pas la même chose.
- Un achat transfrontalier est fiscalisé à chaque étape. À l'entrée : droits de mutation et droits de timbre. Pendant la détention : impôt sur les revenus locatifs. À la sortie : plus-values. Nous modélisons les trois avant que vous ne signiez.
- L'immobilier « visa doré » comporte presque toujours une prime et un verrouillage. Si le visa est l'objectif, nous valorisons le visa, pas le marketing.
- Un bien « visa doré » peut valoir sensiblement moins qu'un logement équivalent sans visa attaché. Vous payez souvent une prime et acceptez une interdiction de revente de cinq ans.
- Plusieurs voies phares ont fermé. Quiconque vend encore un visa doré espagnol en 2026 vend un produit qui a pris fin en avril 2025.
- Achetez le pays, pas le visa. Si la règle de résidence change sous vos pieds, il faut que vous vouliez encore l'actif.
Questions fréquentes
Un étranger peut-il acheter un bien à l'étranger ? Et comment fonctionne réellement la détention ?
Dans la plupart des pays, oui, mais les conditions varient beaucoup. Certains restreignent la propriété étrangère de terrains ou de biens agricoles. D'autres exigent une société locale. Et la fiscalité des revenus locatifs et de la revente diffère selon la juridiction, et selon que vous détenez en direct ou via une entité. L'achat est rarement le difficile. La structure de détention et l'impôt de sortie le sont, et les deux doivent être arbitrés avant d'acheter.
L'achat immobilier reste-t-il un moyen d'obtenir une résidence ou un visa doré ?
Beaucoup moins qu'avant. L'Espagne a supprimé son visa doré en avril 2025, le Portugal a retiré la voie immobilière en 2023, et plusieurs voies immobilières européennes sont sous pression continue. Là où une voie subsiste, attendez-vous à un montant éligible obligatoire, une durée de détention pluriannuelle et souvent une règle de première vente uniquement. Vérifiez auprès d'une source officielle que le programme est actuellement ouvert avant d'acheter quoi que ce soit pour le visa.
Dois-je acheter un bien d'investissement pour obtenir un titre de séjour ?
Seulement si vous voudriez le bien de toute façon. L'immobilier lié à la résidence comporte typiquement une prime et un verrouillage. Le calcul honnête, c'est donc la valeur intrinsèque de l'actif, plus ou moins la valeur du visa. Ce n'est pas le chiffre affiché par le promoteur. Si la voie change sous vos pieds — et les voies européennes changent — mieux vaut se retrouver avec quelque chose que vous vouliez vraiment.
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