Immobilien

Renditeimmobilien

Immobilien sind der Punkt, an dem Umzug, Steuer und Investition zusammenlaufen. Sie sind auch der Punkt, an dem am meisten Geld leise verloren geht. Wir suchen Wohn- und Gewerbeobjekte, übernehmen die grenzüberschreitende Mechanik des Kaufs als Nichtansässiger und sagen Ihnen klar, wenn eine Aufenthaltsimmobilie weniger wert ist als das Visum, das an ihr hängt.

Zuletzt geprüft Juli 2026

Was das umfasst

  • Wohn- und Gewerbeimmobilien in Märkten suchen, die wir tatsächlich verstehen, ausgerichtet an einer Rendite oder einer Nutzung, nicht an einem Verkaufsziel.
  • Die Mechanik des Kaufs als Nichtansässiger übernehmen: lokale Gesellschaft oder Privateigentum, Finanzierung, Notar und Grundbuch sowie die Steuer beim Erwerb und beim Ausstieg.
  • Aufenthalt-gegen-Immobilie-Wege ehrlich bewerten: was das Objekt kosten muss, wie lange es gehalten werden muss und ob das Visum den Aufschlag wert ist.
  • Wir koordinieren die gesamte Transaktion mit örtlichen Anwälten und Notaren. Wir verbinden sie mit dem Steuer- und Aufenthaltsplan, statt sie als isolierten Kauf zu behandeln.

Umfang & Bedingungen

Eigentum als Nichtansässiger
Privat- gegen Gesellschaftseigentum, die Steuer auf Mieteinkünfte und auf den späteren Verkauf sowie etwaige Beschränkungen ausländischen Eigentums — die je nach Land stark schwanken und leicht falsch eingeschätzt werden.
Aufenthaltsgebundene Immobilien
Wo ein Golden-Visa-Weg noch besteht: der qualifizierende Betrag, die zwingende Haltefrist und die Regeln, die nur den Ersterwerb zulassen und Sie damit zwingen, bei Bauträgern zu Bauträgerpreisen zu kaufen.
Die Schließungen
Spanien hat sein Golden Visa im April 2025 abgeschafft; Portugal hat den Immobilienweg 2023 gestrichen; mehrere EU-Wege stehen unter Druck. Eine Immobilie, die für ein nicht mehr existierendes Visum gekauft wurde, ist einfach eine Immobilie — und wird entsprechend bepreist.

So funktioniert es

  • Wir trennen die Immobilienentscheidung von der Visumsentscheidung. Beides zu vermengen ist der Weg, auf dem Käufer zu viel bezahlen. Ein gutes Objekt und ein gutes Visum sind nicht dasselbe.
  • Ein grenzüberschreitender Kauf trägt in jeder Phase Steuer. Beim Eintritt Grunderwerbsteuer und Stempelabgaben. Während des Haltens Steuer auf Mieteinkünfte. Beim Ausstieg Veräußerungsgewinne. Wir modellieren alle drei, bevor Sie unterschreiben.
  • Golden-Visa-Immobilien tragen regelmäßig einen Aufschlag und eine Bindung. Wenn das Visum der Punkt ist, bepreisen wir das Visum, nicht das Marketing.
Was schiefgehen kann
  • Eine Golden-Visa-Immobilie kann deutlich weniger wert sein als ein gleichwertiges Objekt ohne angehängtes Visum. Sie zahlen häufig einen Aufschlag und akzeptieren eine fünfjährige Verkaufssperre.
  • Mehrere prominente Wege sind geschlossen. Wer 2026 noch ein spanisches Golden Visa verkauft, verkauft ein Produkt, das im April 2025 endete.
  • Kaufen Sie das Land, nicht das Visum. Wenn sich die Aufenthaltsregel unter Ihnen ändert, sollten Sie das Objekt weiterhin wollen.

Häufige Fragen

Darf ein Ausländer im Ausland Immobilien kaufen? Und wie funktioniert das Eigentum wirklich?

In den meisten Ländern ja, aber die Bedingungen unterscheiden sich stark. Manche beschränken ausländisches Eigentum an Grund und Boden oder an Agrarflächen. Manche verlangen eine lokale Gesellschaft. Und die Steuer auf Mieteinkünfte und auf den Verkauf hängt von der Jurisdiktion ab und davon, ob Sie privat oder über eine Gesellschaft halten. Der Kauf ist selten der schwere Teil. Die Eigentumsstruktur und die Steuer beim Ausstieg sind es, und beides sollte vor dem Kauf entschieden sein.

Ist ein Immobilienkauf noch ein Weg zu Aufenthalt oder Golden Visa?

Weniger als früher. Spanien hat sein Golden Visa im April 2025 abgeschafft, Portugal hat den Immobilienweg 2023 gestrichen, und mehrere EU-Immobilienwege stehen unter anhaltendem Druck. Wo ein Weg überlebt, rechnen Sie mit einem zwingenden Mindestbetrag, einer mehrjährigen Haltefrist und häufig einer Regel, die nur den Ersterwerb zulässt. Prüfen Sie an einer Primärquelle, dass das Programm derzeit offen ist, bevor Sie irgendetwas für das Visum kaufen.

Soll ich eine Renditeimmobilie kaufen, um eine Aufenthaltserlaubnis zu bekommen?

Nur wenn Sie das Objekt ohnehin wollten. Aufenthaltsgebundene Immobilien tragen typischerweise einen Aufschlag und eine Bindung. Die ehrliche Rechnung lautet also: der Wert des Objekts aus eigener Kraft, plus oder minus der Wert des Visums. Nicht die Schlagzeilenzahl des Bauträgers. Wenn sich der Weg unter Ihnen ändert — und EU-Wege ändern sich —, wollen Sie am Ende etwas in der Hand halten, das Sie tatsächlich wollten.

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