Недвижимость

Инвестиционная недвижимость

Недвижимость — это точка, где пересекаются релокация, налоги и инвестиции, и там же чаще всего незаметно теряются деньги. Мы подбираем жилые и коммерческие объекты, сопровождаем трансграничную механику покупки в статусе нерезидента и прямо говорим, когда «резидентская недвижимость» стоит меньше, чем привязанная к ней виза.

Последняя проверка июль 2026

Что входит

  • Подбираем жилую и коммерческую инвестиционную недвижимость на рынках, которые действительно понимаем, ориентируясь на доходность или назначение объекта, а не на план продаж.
  • Сопровождаем механику покупки в статусе нерезидента: владение через местную компанию или напрямую, финансирование, нотариальное оформление и правовой титул, налоги при приобретении и при выходе из актива.
  • Честно оцениваем программы получения резидентства через недвижимость — какова должна быть стоимость объекта, каков обязательный срок владения и стоит ли виза той надбавки, которую за неё платят.
  • Координируем всю сделку с местными юристами и нотариусами и увязываем её с налоговым планом и планом получения резидентства, а не рассматриваем как обособленную покупку.

Объём и условия

Владение в статусе нерезидента
Личное владение против владения через компанию, налог на арендный доход и на последующую продажу, а также любые ограничения на владение недвижимостью иностранцами — всё это сильно различается от страны к стране, и здесь легко ошибиться.
Недвижимость, привязанная к резидентству
Там, где программа золотой визы всё ещё действует, — квалификационная сумма, обязательный срок владения и правила «только первая продажа», которые вынуждают покупать у застройщиков по их ценам.
Закрытые программы
Испания отменила золотую визу в апреле 2025 года; Португалия убрала маршрут через недвижимость в 2023 году; несколько программ ЕС находятся под давлением. Объект, купленный ради визы, которой больше не существует, — это просто объект недвижимости, и цениться он должен соответственно.

Как это работает

  • Мы разделяем решение о покупке недвижимости и решение о визе, потому что именно их смешение заставляет покупателей переплачивать: хороший актив и хорошая виза — не одно и то же.
  • Трансграничная покупка облагается налогом на входе (налог на переход права, гербовый сбор), в процессе владения (налог на арендный доход) и на выходе (налог на прирост капитала) — мы моделируем все три составляющие до подписания сделки.
  • Недвижимость под золотую визу почти всегда продаётся с надбавкой и предполагает «заморозку» на определённый срок; если смысл покупки именно в визе, мы оцениваем визу, а не маркетинг застройщика.
Что может пойти не так
  • «Недвижимость под золотую визу» может стоить существенно меньше, чем аналогичный объект без привязанной визы, — часто вы платите надбавку и соглашаетесь на пятилетний запрет на продажу.
  • Несколько известных программ уже закрыты. Всякий, кто в 2026 году всё ещё продаёт испанскую золотую визу, продаёт продукт, переставший существовать в апреле 2025 года.
  • Покупайте страну, а не визу: если правила получения резидентства изменятся уже после сделки, вы должны по-прежнему хотеть владеть этим активом.

Частые вопросы

Может ли иностранец купить недвижимость за рубежом и как устроено владение ею?

В большинстве стран да, но условия сильно различаются: где-то ограничено иностранное владение землёй или сельскохозяйственной недвижимостью, где-то требуется местная компания, а налог на арендный доход и на продажу зависит от юрисдикции и от того, владеете ли вы объектом лично или через компанию. Сама покупка редко бывает сложной частью — сложность в структуре владения и налоге на выходе, и оба вопроса нужно решить до покупки.

Остаётся ли покупка недвижимости способом получить резидентство или золотую визу?

В меньшей степени, чем раньше. Испания отменила золотую визу в апреле 2025 года, Португалия убрала маршрут через недвижимость в 2023 году, а несколько программ ЕС, связанных с недвижимостью, находятся под постоянным давлением. Там, где программа сохраняется, ожидайте обязательную квалификационную сумму, многолетний срок владения и часто правило «только первая продажа». Прежде чем покупать что-либо ради визы, подтвердите из первоисточника, что программа всё ещё действует.

Стоит ли покупать инвестиционную недвижимость ради получения вида на жительство?

Только если объект вам был бы интересен и без визы. Недвижимость, привязанная к резидентству, как правило, продаётся с надбавкой и предполагает «заморозку», поэтому честный расчёт — это ценность актива сама по себе плюс или минус ценность визы, а не рекламный заголовок застройщика. Если правила программы изменятся уже после сделки — а программы ЕС меняются, — вы должны остаться с активом, который действительно хотели иметь.

Нужно инвестиционная недвижимость сделать как следует?

Один конкретный человек на вашем деле и честный ответ по объёму, срокам и стоимости.