Grecia

Sí, sigue abierta. Es la última golden visa de un país grande de la eurozona. Pero el Article 64 de la Ley 5100/2024 la reajustó por tramos, y todos los plazos transitorios que permitían a los compradores fijar el antiguo umbral de EUR 250,000 ya han vencido. El inmueble cuesta ahora EUR 800,000 en la Zona A (Ática, Tesalónica, Miconos, Santorini e islas con más de 3,100 habitantes) o EUR 400,000 en la Zona B, y en ambos casos se exige un único inmueble con al menos 120 m² de superficie habitable principal. La Ley 5275/2026 (Gaceta FEK A' 17, 6 de febrero de 2026) reestructuró el marco migratorio de Grecia y endureció el procedimiento, pero no cambió los umbrales de inversión. También impuso una obligación legal de tramitación en 90 días. Un atasco reportado de unos 50,000 expedientes pendientes hace que sigan dándose casos extremos que se estiran hasta 12 meses.

Solo a través de un proyecto de construcción, no de una compra directa. El nivel de EUR 250,000 se mantiene para la conversión de un inmueble comercial o industrial en residencial, y para la restauración de un edificio catalogado o de valor patrimonial. Pero el cambio de uso o la restauración deben estar terminados antes incluso de poder presentar la solicitud. Eso convierte una operación inmobiliaria pasiva en un riesgo de desarrollo activo con un plazo migratorio de por medio, y el inmueble reconvertido no puede servir como sede o sucursal de una empresa. La alternativa que casi nadie menciona es la vía de EUR 350,000 hacia participaciones en fondos griegos o de la UE que invierten en Grecia. Es la entrada genuina más barata, evita por completo el impuesto de transmisión de inmuebles, y es más fácil de deshacer. Casi nadie la vende, porque no paga comisión inmobiliaria.

La Golden Visa no exige una estancia mínima. No necesitas vivir en Grecia para obtenerla, ni necesitas vivir allí para renovarla cada cinco años mientras mantengas la inversión. Precisamente por eso no conduce a la ciudadanía. La naturalización exige siete años de residencia física genuina, más un examen de idioma griego e integración de nivel B1. Los años pasados fuera de Grecia no cuentan para ese plazo. Así que presencia cero significa ciudadanía cero. A los clientes a quienes se les vende la visa como un camino hacia un pasaporte de la UE se les está vendiendo algo que no existe. Se entiende mejor como una residencia en la eurozona para familias que quieren movilidad y opcionalidad sin mudarse, no como una vía hacia la naturalización.

No. De hecho, el modelo de rentabilidad que presentan muchos agentes es ilegal. El alquiler de corta duración del inmueble que cualifica está prohibido. No puede publicarse en Airbnb, Booking.com ni ninguna otra plataforma de economía colaborativa, y no puede subarrendarse. Cualquier estancia inferior a 60 días cuenta como corta duración. El incumplimiento activa la revocación del permiso más una multa administrativa reportada en EUR 50,000. Así que el argumento de compra, ponlo en Airbnb y consigue la residencia no cumple con el programa. Deberías modelar la inversión partiendo de que el inmueble no es un activo de alquiler de corta duración.

Según Article 5A of Law 4172/2013, pagas una cantidad fija de EUR 100,000 al año sobre todos los ingresos de fuente extranjera, sin importar el monto, durante un máximo de 15 años fiscales. Se suman EUR 20,000 por cada familiar incluido. Debes convertirte en residente fiscal griego de manera genuina. No debes haber sido residente fiscal griego durante al menos siete de los ocho años anteriores. Y debes realizar una inversión que califique de EUR 500,000 en Grecia dentro de un plazo de tres años, requisito que se exime si ya tienes un Golden Visa. A partir de 2026, esto resulta decisivamente más barato que Italia, que triplicó su impuesto fijo a EUR 300,000 el 1 de enero de 2026, con un recargo familiar de EUR 50,000. Para una familia de cuatro, la diferencia anual es de EUR 160,000 frente a EUR 450,000. Sin embargo, el régimen es un mínimo fijo. Se deben pagar los EUR 100,000 incluso en un año de bajos ingresos. Así que solo tiene sentido a partir de aproximadamente EUR 250,000 a EUR 300,000 de ingresos extranjeros.

Según el Article 5B de la Ley 4172/2013, un perceptor de pensión extranjera que traslada su residencia fiscal a Grecia paga un tipo fijo del 7% sobre toda la renta de fuente extranjera, no solo la pensión, durante un máximo de 15 años. No hay requisito de inversión ni suma a tanto alzado. Eso lo convierte estructuralmente en el más generoso de los tres regímenes griegos, y a menudo el más pasado por alto. Un titular jubilado con una pensión extranjera modesta y una gran cartera paga el 7% sobre todo. Por debajo de unos EUR 1.4m de renta extranjera, supera de plano al régimen del Article 5A de EUR 100,000. Por encima de esa cifra, los EUR 100,000 fijos salen más baratos, así que modela ambos. Para cualificar necesitas una pensión extranjera genuina, cinco de los últimos seis años sin ser residente, y un Estado anterior que tenga un acuerdo de cooperación administrativa en materia fiscal con Grecia. Eso excluye por completo a algunos países de origen.

Grecia no es un sistema territorial. Un residente fiscal ordinario tributa sobre la renta mundial, con un tipo personal máximo del 44% por encima de EUR 60,000 según la Ley 5246/2025, en vigor desde el 1 de enero de 2026. Las ganancias de capital sobre valores tributan al 15%, aunque las acciones cotizadas están exentas cuando la participación es inferior al 0.5% del capital social. Las ganancias inmobiliarias afrontan un gravamen del 15%, aunque su recaudación se ha suspendido repetidamente. El impuesto de sucesiones va desde el 10% para cónyuge, padres e hijos por encima de las reducciones, hasta el 40% para herederos sin parentesco. No hay impuesto sobre el patrimonio como tal, aunque se aplica el impuesto anual sobre bienes inmuebles ENFIA. Grecia permite la doble nacionalidad, así que no necesitas renunciar a tu nacionalidad actual. La declaración CRS se aplica en todo momento.

El visado de nómada digital exige unos ingresos mensuales netos de al menos EUR 3,500, y ojo, esto es neto, no bruto. Esa cifra sube un 20% por cónyuge y un 15% por hijo, y se aplica al trabajo realizado en remoto para empleadores o clientes no griegos. Desde la Ley 5275/2026, en vigor desde el 6 de febrero de 2026, debes obtener un visado D en un consulado o a través del portal digital antes de entrar. Ya no puedes llegar con un visado C o exención y convertirlo una vez estás allí. El argumento fiscal que suele venir asociado no funciona como se anuncia. El visado prohíbe trabajar para clientes griegos, mientras que la exención del 50% del Article 5C ha exigido históricamente empleo de fuente griega o un negocio registrado en Grecia. Ambas cosas no encajan sin una estructuración deliberada. Si superas los 183 días, te conviertes en residente fiscal griego sobre la renta mundial a un máximo del 44%, salvo que optes por un régimen especial. Para una familia adinerada, esta vía construye poco que la Golden Visa o el Article 5A no construyan mejor.