Греция

Да, программа по-прежнему открыта — это последняя золотая виза крупной страны еврозоны, — но по статье 64 Закона 5100/2024 она была переоценена и разбита на уровни, а все переходные сроки, позволявшие зафиксировать прежний порог в EUR 250 000, уже истекли. Недвижимость теперь стоит EUR 800 000 в Зоне A (Аттика, Салоники, Миконос, Санторини и острова с населением более 3100 человек) или EUR 400 000 в Зоне B, причём в обоих случаях требуется единый объект площадью не менее 120 кв. м жилой площади. Закон 5275/2026 (Официальная газета FEK A' 17 от 6 февраля 2026 года) реструктурировал иммиграционную систему Греции и ужесточил процедуры, но не изменил инвестиционные пороги. Он также ввёл законодательную обязанность рассматривать заявки за 90 дней, хотя, по имеющимся данным, накопленная очередь примерно в 50 000 дел означает, что отдельные случаи по-прежнему растягиваются до 12 месяцев.

Только через строительный проект, а не путём обычной покупки. Порог EUR 250 000 сохраняется для перевода коммерческой или промышленной недвижимости в жилую, а также для реставрации объекта, включённого в список охраняемого или исторического наследия, — но изменение назначения или реставрация должны быть завершены ещё до подачи заявления. Это превращает пассивную сделку с недвижимостью в активный девелоперский риск с привязанным к нему иммиграционным дедлайном, а переоборудованный объект нельзя использовать как головной офис или филиал компании. Часто упускаемая альтернатива — маршрут за EUR 350 000 через паи греческих или европейских фондов, инвестирующих в Грецию, — самый дешёвый реальный вход в программу, полностью избегающий налога на передачу недвижимости и более простой для выхода: этот инструмент почти никто не продаёт, поскольку с него не платится комиссия за недвижимость.

У золотой визы нет требования о минимальном сроке пребывания — ни для получения, ни для продления каждые пять лет, пока сохраняется инвестиция, — и именно поэтому она не ведёт к гражданству. Натурализация требует семи лет реального физического проживания плюс экзамена по греческому языку и интеграции на уровне B1, а годы, проведённые за пределами Греции, не засчитываются. Таким образом, нулевое присутствие означает нулевые шансы на гражданство: клиентов, которым визу продают как «путь к паспорту ЕС», вводят в заблуждение. Правильнее рассматривать её как резидентство в еврозоне для семей, которым нужна мобильность и опциональность без переезда, а не как маршрут к натурализации.

Нет — и модель доходности, которую представляют многие агенты, фактически незаконна. Краткосрочная сдача квалифицируемого объекта в аренду запрещена: его нельзя размещать на Airbnb, Booking.com или любой другой платформе шеринговой экономики, а также сдавать в субаренду; любой срок менее 60 дней рассматривается как краткосрочный. Нарушение влечёт аннулирование разрешения и, по имеющимся данным, административный штраф в EUR 50 000. Так что схема «купи, сдавай через Airbnb, получи резидентство» не соответствует условиям программы, и инвестицию следует моделировать исходя из того, что объект не является активом для краткосрочной аренды.

По статье 5A Закона 4172/2013 вы платите единый налог EUR 100 000 в год со всего иностранного дохода, независимо от его размера, в течение до 15 налоговых лет, плюс EUR 20 000 за каждого включённого члена семьи. Необходимо стать реальным греческим налоговым резидентом, не быть греческим налоговым резидентом как минимум семь из предыдущих восьми лет и осуществить квалифицируемую инвестицию в Грецию на сумму EUR 500 000 в течение трёх лет — это требование снимается, если у вас уже есть золотая виза. По состоянию на 2026 год этот режим однозначно дешевле итальянского, где с 1 января 2026 года плоский налог утроен до EUR 300 000 с доплатой EUR 50 000 на семью: для семьи из четырёх человек разница в год составляет EUR 160 000 против EUR 450 000. Впрочем, режим устроен как минимальный порог — EUR 100 000 подлежат уплате даже в год с низким доходом, — поэтому он оправдан лишь при иностранном доходе выше примерно EUR 250 000–300 000.

По статье 5B Закона 4172/2013 иностранный получатель пенсии, переносящий налоговое резидентство в Грецию, платит единую ставку 7% со всего иностранного дохода — не только с пенсии — в течение до 15 лет, без требования об инвестициях и без единовременного взноса. Это делает режим структурно самым щедрым из трёх греческих специальных режимов и зачастую наименее известным: пенсионер со скромной иностранной пенсией и крупным портфелем платит 7% со всей суммы. При иностранном доходе примерно до EUR 1,4 млн этот режим однозначно выгоднее режима по статье 5A с EUR 100 000; выше этого порога дешевле становится фиксированные EUR 100 000, поэтому стоит просчитывать оба варианта. Для участия нужна реальная иностранная пенсия, пять из последних шести лет отсутствия резидентства и наличие у страны прежнего проживания соглашения об административном сотрудничестве по налоговым вопросам с Грецией — что полностью исключает некоторые страны происхождения.

Греция не применяет территориальный принцип, поэтому обычный налоговый резидент облагается налогом с общемирового дохода, а максимальная ставка НДФЛ по Закону 5246/2025, действующему с 1 января 2026 года, составляет 44% при доходе свыше EUR 60 000. Прирост капитала по ценным бумагам облагается по ставке 15%, хотя акции публичных компаний освобождены от налога, если доля в капитале компании составляет менее 0,5%; прирост от недвижимости облагается по ставке 15%, взимание которого неоднократно приостанавливалось. Налог на наследство варьируется от 10% для супруга, родителей и детей сверх необлагаемых сумм до 40% для не связанных родством наследников; отдельного налога на богатство нет, хотя действует ежегодный налог на недвижимость ENFIA. Греция допускает двойное гражданство, поэтому отказываться от имеющегося гражданства не требуется — при этом действует отчётность в рамках CRS.

Для визы digital nomad требуется чистый (именно чистый, а не валовой) ежемесячный доход не менее EUR 3500, увеличивающийся на 20% на супруга/супругу и на 15% на каждого ребёнка, от удалённой работы на не-греческих работодателей или клиентов. С момента вступления в силу Закона 5275/2026 (6 февраля 2026 года) обязательна виза типа D, полученная в консульстве или через цифровой портал ещё до въезда, — прибыть по визе C или в безвизовом режиме и конвертировать статус по прибытии больше нельзя. Налоговая схема, которую часто предлагают в связке с этой визой, на практике не работает так, как рекламируется: сама виза запрещает работу на греческих клиентов, тогда как льгота по статье 5C в размере 50% исторически требует греческого источника занятости или зарегистрированного в Греции бизнеса, так что совместить их без целенаправленного структурирования не получится. Превышение 183 дней делает вас греческим налоговым резидентом с налогообложением общемирового дохода по ставке до 44%, если не выбран специальный режим. Для состоятельной семьи эта виза даёт немногое из того, чего не давали бы лучше золотая виза или режим по статье 5A.