Yunanistan

Evet, açık kalmayı sürdürüyor. Euro Bölgesindeki son büyük ülke altın vizesidir. Ancak 5100/2024 sayılı Kanunun 64. maddesi onu kademelere böldü ve alıcıların eski 250.000 avroluk eşiği kilitlemesine izin veren her geçiş süresi artık doldu. Gayrimenkul artık A Bölgesinde (Attika, Selanik, Mikonos, Santorini ve 3.100'den fazla nüfuslu adalar) 800.000 avro, B Bölgesinde 400.000 avrodur; her iki halde de en az 120 m² ana yaşam alanına sahip tek bir gayrimenkul gerekir. 5275/2026 sayılı Kanun (Resmî Gazete FEK A' 17, 6 Şubat 2026) Yunanistan'ın göç çerçevesini yeniden yapılandırdı ve usulü sıkılaştırdı, ancak yatırım eşiklerini değiştirmedi. Ayrıca 90 günlük yasal işlem yükümlülüğü getirdi. Kabaca 50.000 bekleyen dosya olduğu bildirilen birikim, 12 aya uzayan istisnaların hâlâ görüldüğü anlamına geliyor.

Yalnızca bir inşaat projesi üzerinden, düz bir alımla değil. 250.000 avroluk kademe, ticari ya da sınai gayrimenkulün konuta dönüştürülmesi ve tescilli veya kültürel miras niteliğindeki bir binanın restorasyonu için ayakta kalıyor. Ancak kullanım değişikliğinin ya da restorasyonun, başvuruyu yapabilmeniz için bile önceden tamamlanmış olması gerekir. Bu da pasif bir gayrimenkul işlemini, üzerine göç son tarihi iliştirilmiş aktif bir geliştirme riskine çevirir ve dönüştürülen gayrimenkul iş merkezi ya da şube olarak kullanılamaz. Sıkça gözden kaçan alternatif, Yunanistan'a yatırım yapan Yunan ya da AB fonlarının paylarına 350.000 avroluk yoldur. En ucuz gerçek giriştir, gayrimenkul devir vergisinden tamamen kaçınır ve çıkışı daha kolaydır. Neredeyse kimse bunu satmaz, çünkü gayrimenkul komisyonu ödemez.

Altın Vizenin asgari kalış şartı yoktur. Almak için Yunanistan'da yaşamanız gerekmez ve yatırımı elinizde tuttuğunuz sürece beş yılda bir yenilemek için de orada yaşamanız gerekmez. Vatandaşlığa götürmemesinin nedeni tam da budur. Vatandaşlığa kabul, yedi yıl gerçek fiziksel ikamet ve B1 düzeyinde Yunanca dil ve uyum sınavı gerektirir. Yunanistan dışında geçirilen yıllar bu saate sayılmaz. Yani sıfır bulunma, sıfır vatandaşlık demektir. Vize kendilerine AB pasaportuna giden yol olarak satılan müşteriler, var olmayan bir şeyi almış oluyor. Bunu, taşınmadan hareketlilik ve seçenek isteyen aileler için Euro Bölgesi oturumu olarak anlamak en doğrusudur; vatandaşlığa kabul yolu olarak değil.

Hayır. Aslında birçok acentenin sunduğu getiri modeli hukuka aykırıdır. Nitelikli gayrimenkulün kısa süreli kiralanması yasaktır. Airbnb, Booking.com ya da başka bir paylaşım ekonomisi platformunda ilan edilemez ve alt kiraya verilemez. 60 günün altındaki her şey kısa süreli sayılır. İhlal, izin iptalinin yanı sıra 50.000 avro olarak bildirilen idari para cezasını tetikler. Yani "satın al, Airbnb'de kirala, oturum al" sunumu programa uygun değildir. Yatırımı, gayrimenkulün kısa süreli kiralama varlığı olmadığı esasına göre modellemelisiniz.

4172/2013 sayılı Kanunun 5A maddesi uyarınca, tutarı ne olursa olsun tüm yabancı kaynaklı gelir için 15 vergi yılına kadar yılda sabit 100.000 avro ödersiniz. Dahil edilen her aile üyesi için 20.000 avro eklenir. Gerçekten Yunanistan vergi mukimi olmanız gerekir. Önceki sekiz yılın en az yedisinde Yunanistan vergi mukimi olmamış olmanız gerekir. Ve üç yıl içinde Yunanistan'da 500.000 avroluk nitelikli bir yatırım yapmanız gerekir; zaten Altın Vizeniz varsa bu aranmaz. 2026 itibarıyla bu, düz vergisini 1 Ocak 2026'da 300.000 avroya üçe katlayan ve 50.000 avro aile ilavesi getiren İtalya'dan kesin biçimde ucuzdur. Dört kişilik bir aile için yıllık fark 160.000 avroya karşı 450.000 avrodur. Yine de rejim bir tabandır. Düşük gelirli bir yılda bile 100.000 avro ödenir. Dolayısıyla ancak kabaca 250.000-300.000 avroluk yabancı gelirin üzerinde anlamlıdır.

4172/2013 sayılı Kanunun 5B maddesi uyarınca, vergi mukimliğini Yunanistan'a taşıyan yabancı emekli maaşı alan bir kişi, yalnızca emekli maaşı için değil tüm yabancı kaynaklı geliri için 15 yıla kadar sabit %7 öder. Yatırım şartı ve toplu ödeme yoktur. Bu da onu yapısal olarak üç Yunan rejiminin en cömerdi ve çoğu zaman en çok gözden kaçanı yapar. Mütevazı bir yabancı emekli maaşı ve büyük bir portföyü olan emekli bir asil, tamamı üzerinden %7 öder. Kabaca 1,4 milyon avroluk yabancı gelirin altında 5A maddesindeki 100.000 avroluk rejimi açık ara geçer. Üzerinde ise sabit 100.000 avro ucuzlar, dolayısıyla ikisini de modelleyin. Hak kazanmak için gerçek bir yabancı emekli maaşı, son altı yılın beşinde mukim olmama ve Yunanistan'la vergi konularında idari işbirliği anlaşması olan bir önceki devlet gerekir. Bu, bazı menşe ülkeleri tamamen dışlar.

Yunanistan bölgesel bir sistem değildir. Olağan bir vergi mukimi dünya çapındaki geliri üzerinden vergilendirilir; 1 Ocak 2026'dan itibaren yürürlükte olan 5246/2025 sayılı Kanun uyarınca 60.000 avronun üzerinde en yüksek kişisel oran %44'tür. Menkul kıymetlerdeki sermaye kazançları %15 ile vergilendirilir, gerçi payın şirket sermayesinin %0,5'inin altında olduğu hallerde kote hisseler istisnadır. Gayrimenkul kazançları %15 yükümlülükle karşılaşır, ancak tahsili defalarca askıya alındı. Veraset vergisi, istisnaların üzerinde eş, ebeveyn ve çocuklar için %10'dan başlar, akraba olmayan mirasçılar için %40'a kadar çıkar. Yıllık ENFIA emlak vergisi uygulansa da servet vergisi diye bir şey yoktur. Yunanistan çifte vatandaşlığa izin verir, dolayısıyla mevcut uyruğunuzdan vazgeçmeniz gerekmez. Her aşamada CRS raporlaması geçerlidir.

Dijital göçebe vizesi en az 3.500 avro net aylık gelir gerektirir ve bunun brüt değil net olduğuna dikkat edin. Bu rakam eş için %20, her çocuk için %15 artar ve Yunan olmayan işverenler ya da müşteriler için uzaktan yapılan işe uygulanır. 6 Şubat 2026'da yürürlüğe giren 5275/2026 sayılı Kanundan beri, girişten önce bir konsoloslukta ya da dijital portal üzerinden D vizesi almanız gerekir. Artık C vizesiyle ya da vize muafiyetiyle gelip orada dönüştürme yapamazsınız. Genellikle buna iliştirilen vergi sunumu ise reklam edildiği gibi işlemez. Vize Yunan müşteriler için çalışmayı yasaklar; oysa 5C maddesindeki %50 istisna tarihsel olarak Yunanistan kaynaklı istihdam ya da Yunanistan'da tescilli bir iş gerektirmiştir. İkisi bilinçli bir yapılandırma olmadan bir araya gelmez. 183 günü aşarsanız, özel bir rejim seçmediğiniz sürece dünya çapındaki geliriniz üzerinden %44'e varan oranla Yunanistan vergi mukimi olursunuz. Varlıklı bir aile için bu yol, Altın Vize ya da 5A maddesinin daha iyi kuramayacağı pek az şey kurar.