Grécia

Sim, continua aberto. É o último golden visa de país grande na zona do euro. Mas o artigo 64 da Lei 5100/2024 o reprecificou em faixas, e todos os prazos de transição que permitiam travar o antigo patamar de EUR 250.000 já expiraram. Imóvel agora custa EUR 800.000 na Zona A (Ática, Salônica, Míconos, Santorini e ilhas com mais de 3.100 habitantes) ou EUR 400.000 na Zona B, exigindo em ambos os casos um único imóvel com ao menos 120 m² de área principal. A Lei 5275/2026 (Diário Oficial FEK A' 17, de 6 de fevereiro de 2026) reestruturou o marco migratório grego e endureceu o procedimento, mas não alterou os patamares de investimento. Ela também impôs prazo legal de 90 dias para processamento. Uma fila noticiada de cerca de 50.000 processos pendentes faz com que casos extremos de até 12 meses ainda ocorram.

Só por meio de projeto de obra, não por compra simples. A faixa de EUR 250.000 sobrevive para a conversão de imóvel comercial ou industrial em residencial e para a restauração de edifício tombado ou histórico. Mas a mudança de uso ou a restauração precisa estar concluída antes mesmo de você poder protocolar o pedido. Isso transforma uma operação imobiliária passiva em risco de incorporação ativa com prazo migratório atrelado, e o imóvel convertido não pode servir de sede ou filial de empresa. A alternativa frequentemente ignorada é a via de EUR 350.000 em cotas de fundos gregos ou da UE que investem na Grécia. É a entrada genuína mais barata, evita inteiramente o imposto de transmissão de imóveis e é mais fácil de desfazer. Quase ninguém a vende, porque não paga comissão imobiliária.

O Golden Visa não tem exigência mínima de permanência. Você não precisa morar na Grécia para obtê-lo, nem para renová-lo a cada cinco anos enquanto mantiver o investimento. É exatamente por isso que ele não leva à cidadania. A naturalização exige sete anos de residência física genuína, mais um exame de língua e integração grega em nível B1. Anos passados fora da Grécia não contam nesse relógio. Ou seja, presença zero significa cidadania zero. Clientes a quem se vende o visto como caminho para passaporte europeu estão comprando algo que não existe. Ele é melhor entendido como residência na zona do euro para famílias que querem mobilidade e opcionalidade sem se mudar, não como rota de naturalização.

Não. Na verdade, o modelo de rentabilidade que muitos corretores apresentam é ilegal. A locação de curta duração do imóvel qualificador é proibida. Ele não pode ser anunciado no Airbnb, no Booking.com nem em qualquer outra plataforma de economia compartilhada, e não pode ser sublocado. Qualquer coisa abaixo de 60 dias conta como curta duração. A violação aciona revogação da autorização mais multa administrativa noticiada em EUR 50.000. Portanto, o discurso de comprar, alugar no Airbnb e obter residência não está em conformidade com o programa. Modele o investimento partindo do pressuposto de que o imóvel não é ativo de locação por temporada.

Pelo artigo 5A da Lei 4172/2013, você paga EUR 100.000 fixos por ano sobre toda a renda de fonte estrangeira, qualquer que seja o valor, por até 15 exercícios. Some EUR 20.000 por familiar incluído. Você precisa se tornar genuinamente residente fiscal grego. Não pode ter sido residente fiscal grego em ao menos sete dos oito anos anteriores. E precisa fazer investimento qualificador de EUR 500.000 na Grécia em até três anos, dispensado se já tiver Golden Visa. Em 2026 isso é decisivamente mais barato que a Itália, que triplicou seu imposto fixo para EUR 300.000 em 1º de janeiro de 2026, com adicional familiar de EUR 50.000. Para uma família de quatro, a diferença anual é de EUR 160.000 contra EUR 450.000. O regime é um piso, porém. Os EUR 100.000 são devidos mesmo num ano de renda baixa. Então ele só faz sentido acima de aproximadamente EUR 250.000 a 300.000 de renda estrangeira.

Pelo artigo 5B da Lei 4172/2013, um beneficiário de pensão estrangeira que transfere residência fiscal para a Grécia paga 7% fixos sobre toda a renda de fonte estrangeira, não apenas sobre a pensão, por até 15 anos. Não há exigência de investimento nem valor fixo. Isso o torna estruturalmente o mais generoso dos três regimes gregos, e muitas vezes o mais ignorado. Um titular aposentado com pensão estrangeira modesta e carteira grande paga 7% sobre tudo. Abaixo de cerca de EUR 1,4 milhão de renda estrangeira, ele bate de forma clara o regime de EUR 100.000 do artigo 5A. Acima disso, o fixo de EUR 100.000 fica mais barato, então modele os dois. É preciso ter pensão estrangeira genuína, cinco dos últimos seis anos de não residência e um Estado anterior com acordo de cooperação administrativa em matéria tributária com a Grécia. Isso exclui alguns países de origem por completo.

A Grécia não é sistema territorial. Um residente fiscal comum é tributável sobre renda mundial, com alíquota pessoal máxima de 44% acima de EUR 60.000 sob a Lei 5246/2025, em vigor desde 1º de janeiro de 2026. Ganhos de capital em valores mobiliários são tributados a 15%, embora ações listadas sejam isentas quando a participação é inferior a 0,5% do capital da empresa. Ganhos imobiliários enfrentam cobrança de 15%, cuja arrecadação foi repetidamente suspensa. O imposto sobre herança vai de 10% para cônjuge, pais e filhos acima das faixas isentas, até 40% para herdeiros sem parentesco. Não há imposto sobre patrimônio como tal, embora incida o ENFIA anual sobre imóveis. A Grécia admite dupla cidadania, então você não precisa renunciar à sua nacionalidade existente. O reporte do CRS se aplica o tempo todo.

O visto de nômade digital exige ao menos EUR 3.500 de renda líquida mensal, e note que é líquida, não bruta. Esse valor sobe 20% para cônjuge e 15% por filho, e se aplica a trabalho realizado remotamente para empregadores ou clientes não gregos. Desde a Lei 5275/2026, em vigor desde 6 de fevereiro de 2026, é preciso obter visto D em consulado ou pelo portal digital antes da entrada. Já não dá para chegar com visto C ou isenção e converter no local. O argumento fiscal que costuma vir junto não funciona como anunciado. O visto proíbe trabalhar para clientes gregos, enquanto a isenção de 50% do artigo 5C historicamente exigiu emprego de fonte grega ou empresa registrada na Grécia. Os dois não se encaixam sem estruturação deliberada. Passe de 183 dias e você se torna residente fiscal grego sobre renda mundial a até 44%, salvo se optar por regime especial. Para uma família com patrimônio, esta rota constrói pouco que o Golden Visa ou o artigo 5A não construam melhor.

O AFM é o número de identificação fiscal grego, e sem ele não se compra imóvel, não se abre conta bancária e não se protocola pedido de residência. Ele é obtido na repartição fiscal (DOY) competente, presencialmente ou por procurador com procuração, mediante passaporte e comprovante de endereço. Não residentes normalmente nomeiam um representante fiscal grego. Obter AFM não cria residência fiscal por si só — é apenas identificador. Mas é a primeira peça obrigatória de qualquer operação, e vale resolver antes de viajar.

Na compra de imóvel usado incide imposto de transmissão de 3,09% sobre o valor tributável. Em imóvel novo de incorporador, historicamente incidia IVA de 24%, com suspensão prorrogada em anos recentes — confirme o regime vigente na data. Some honorários de notário, registro, advogado (usual na Grécia) e corretagem. Na posse, incide o ENFIA anual, calculado por área, zona e características. Na venda, o imposto de 15% sobre ganho imobiliário existe em lei mas teve a cobrança repetidamente suspensa. A via de fundos de EUR 350.000 evita inteiramente o imposto de transmissão.

Sim. O investidor principal inclui cônjuge, filhos menores de 21 anos e pais de ambos os cônjuges, num dos escopos familiares mais amplos da Europa. As autorizações dos dependentes acompanham a do principal e são renovadas a cada cinco anos enquanto o investimento for mantido. Filhos podem permanecer até os 24 anos em condição própria, com regras específicas de transição. Perder o investimento derruba toda a cadeia familiar de uma vez, o que torna a decisão de venda do ativo bem mais séria do que parece.

A Lei 5275/2026 impôs prazo legal de 90 dias para decisão, mas a fila real é de cerca de 50.000 processos pendentes, e casos que se arrastam por 12 meses continuam ocorrendo. Na prática, o comprovante de protocolo (a chamada blue receipt) permite residir e viajar dentro da Grécia enquanto o processo corre, mas não dá circulação Schengen até o cartão sair. Planeje o investimento e a mudança contando com o cartão físico, não com o protocolo.

Historicamente o Golden Visa não dava direito ao trabalho assalariado, embora permitisse deter participação societária e receber dividendos. Reformas recentes flexibilizaram parte disso, mas o desenho continua sendo de investidor, não de trabalhador. Se o plano é operar um negócio na Grécia, verifique a categoria exata da autorização antes de contratar equipe ou faturar. Confundir o direito de investir com o direito de trabalhar é fonte comum de problema na renovação.

O sistema público (EOPYY) atende residentes que contribuem para a seguridade social. Titulares de Golden Visa, que não trabalham na Grécia, normalmente precisam de seguro privado, exigido como condição do visto e da renovação. A rede privada em Atenas e Salônica é boa e barata para padrões da Europa Ocidental; nas ilhas, a oferta é limitada e casos sérios são transferidos para o continente. Para famílias que vivem em ilha, a distância até um hospital terciário é um critério real de escolha do imóvel.

A Grécia é, em média, mais barata que Portugal em alimentação, restaurantes e serviços, e comparável em aluguel fora do centro de Atenas. Atenas ainda é sensivelmente mais acessível que Lisboa. A diferença decisiva é tributária: Portugal tem o IFICI, estreito e sem pensões; a Grécia tem o 7% para aposentados e o fixo de EUR 100.000, ambos mais generosos para perfis específicos. Para aposentado com pensão estrangeira, a Grécia costuma ganhar com folga; para quem trabalha em atividade qualificada, Portugal pode compensar.

O ENFIA é o imposto anual sobre imóveis, calculado a partir de área, zona de valor, idade, andar e outras características, com adicional para patrimônios imobiliários maiores. Para um apartamento urbano comum, o valor anual costuma ser modesto para padrões europeus. Some taxas municipais cobradas na conta de luz, condomínio, seguro e manutenção. O custo de posse na Grécia é geralmente baixo — o custo alto está na entrada (imposto de transmissão, honorários) e na iliquidez da saída em mercados fora dos polos turísticos.

A naturalização exige sete anos de residência legal e efetiva (menos em casos específicos, como cônjuge de grego com filhos), mais aprovação no exame de certificação (o chamado exame de cidadania grega), que cobre língua em nível B1, história, geografia, cultura e instituições políticas. É um exame real, com taxa e calendário próprios. A discricionariedade administrativa é relevante e os prazos são longos. Nenhum programa de investimento acelera esse caminho.

A Grécia tem índices de criminalidade violenta baixos para padrões europeus, com furto e roubo de oportunidade concentrados em áreas específicas do centro de Atenas. Famílias estrangeiras costumam se instalar nos subúrbios norte de Atenas (Kifissia, Psychiko, Filothei) e na Riviera Ateniense (Glyfada, Voula, Vouliagmeni), escolhendo por escola internacional e trajeto. Ilhas são excelentes por temporada e limitadas em inverno, com serviços e escolas reduzidos. Alugue antes de comprar, sobretudo se pensa em ilha.

Vender o imóvel qualificador extingue a base do Golden Visa, e a autorização não sobrevive por si. Quem pretende sair do investimento precisa migrar antes para outra categoria — trabalho, empresa, renda passiva ou residência de longa duração após cinco anos de residência efetiva, esta última exigindo presença real que o Golden Visa não gera. Na prática, a maioria mantém o ativo. Planejar a saída do investimento sem planejar a saída do status é o erro clássico.

São produtos diferentes hoje. A Grécia continua aceitando imóvel (EUR 400 mil ou 800 mil conforme a zona) e tem regimes fiscais generosos para aposentados, mas a cidadania exige sete anos de presença real e exame — inalcançável com presença zero. Portugal fechou a via imobiliária, exige fundo de EUR 500 mil, tem presença mínima ridícula (7 dias no primeiro ano), mas o relógio de cidadania foi para dez anos e a fila da AIMA come esse prazo. Para residência com imóvel e vantagem fiscal, Grécia. Para mobilidade com presença quase nula e ambição de UE a longo prazo, Portugal — sabendo que o passaporte ficou distante.