Griechenland

Ja, sie bleibt offen. Sie ist die letzte Golden Visa eines großen Landes in der Eurozone. Artikel 64 des Gesetzes 5100/2024 hat sie jedoch in Stufen neu bepreist, und jede Übergangsfrist, mit der sich die alte Schwelle von 250.000 EUR sichern ließ, ist abgelaufen. Immobilien kosten jetzt 800.000 EUR in Zone A (Attika, Thessaloniki, Mykonos, Santorin und Inseln mit mehr als 3.100 Einwohnern) oder 400.000 EUR in Zone B, in beiden Fällen mit einer einzelnen Immobilie von mindestens 120 m² Hauptwohnfläche. Das Gesetz 5275/2026 (Gesetzblatt FEK A' 17 vom 6. Februar 2026) hat den griechischen Einwanderungsrahmen umgebaut und das Verfahren verschärft, die Investitionsschwellen aber nicht verändert. Es führte zudem eine gesetzliche Bearbeitungspflicht von 90 Tagen ein. Bei einem berichteten Rückstau von rund 50.000 anhängigen Fällen kommen Ausreißer bis zu zwölf Monaten weiterhin vor.

Nur über ein Bauvorhaben, nicht über einen einfachen Kauf. Die Stufe von 250.000 EUR gilt weiterhin für die Umwandlung gewerblicher oder industrieller Objekte in Wohnraum und für die Sanierung eines denkmalgeschützten oder historischen Gebäudes. Die Nutzungsänderung oder Sanierung muss jedoch abgeschlossen sein, bevor Sie den Antrag überhaupt stellen können. Aus einem passiven Immobiliengeschäft wird damit ein aktives Entwicklungsrisiko mit angehängter Aufenthaltsfrist, und das umgewandelte Objekt darf weder Firmensitz noch Zweigniederlassung beherbergen. Die häufig übersehene Alternative ist die Route über 350.000 EUR in Anteile griechischer oder EU-Fonds, die in Griechenland investieren. Sie ist der günstigste echte Einstieg, vermeidet die Grunderwerbsteuer vollständig und lässt sich leichter wieder verlassen. Fast niemand verkauft sie, weil sie keine Immobilienprovision abwirft.

Die Golden Visa kennt keine Mindestaufenthaltsdauer. Sie müssen weder in Griechenland leben, um sie zu erhalten, noch, um sie alle fünf Jahre zu verlängern, solange Sie die Investition halten. Genau deshalb führt sie nicht zur Staatsbürgerschaft. Die Einbürgerung verlangt sieben Jahre echten physischen Aufenthalts sowie eine griechische Sprach- und Integrationsprüfung auf Niveau B1. Jahre außerhalb Griechenlands zählen dafür nicht. Null Anwesenheit bedeutet also null Staatsbürgerschaft. Wem das Visum als Weg zum EU-Pass verkauft wird, dem wird etwas verkauft, das es nicht gibt. Am besten versteht man es als Eurozonen-Aufenthalt für Familien, die Mobilität und Optionalität ohne Umzug wollen, nicht als Einbürgerungsweg.

Nein. Tatsächlich ist das Renditemodell, das viele Vermittler präsentieren, rechtswidrig. Die kurzfristige Vermietung der qualifizierenden Immobilie ist untersagt. Sie darf weder bei Airbnb, Booking.com noch auf einer anderen Sharing-Plattform gelistet noch untervermietet werden. Alles unter 60 Tagen gilt als kurzfristig. Ein Verstoß führt zum Widerruf der Erlaubnis und zu einer Verwaltungsstrafe, die mit 50.000 EUR berichtet wird. Die Erzählung „kaufen, auf Airbnb stellen, Aufenthalt bekommen“ entspricht dem Programm also nicht. Kalkulieren Sie die Investition unter der Annahme, dass die Immobilie kein Kurzzeitmietobjekt ist.

Nach Artikel 5A des Gesetzes 4172/2013 zahlen Sie pauschal 100.000 EUR im Jahr auf sämtliche Einkünfte ausländischer Quelle, unabhängig von deren Höhe, für bis zu 15 Steuerjahre. Hinzu kommen 20.000 EUR je einbezogenem Familienmitglied. Sie müssen wirklich in Griechenland steueransässig werden, dürfen in mindestens sieben der acht vorangegangenen Jahre nicht griechisch steueransässig gewesen sein und müssen binnen drei Jahren eine qualifizierende Investition von 500.000 EUR in Griechenland tätigen — entbehrlich, wenn Sie bereits eine Golden Visa halten. Zum Stand 2026 ist das klar günstiger als Italien, das seine Pauschalsteuer zum 1. Januar 2026 auf 300.000 EUR verdreifacht hat, mit 50.000 EUR je Familienmitglied. Für eine vierköpfige Familie stehen 160.000 EUR gegen 450.000 EUR im Jahr. Das Regime ist allerdings ein Sockel: Die 100.000 EUR sind auch in einem einkommensschwachen Jahr fällig. Es lohnt sich daher erst oberhalb von rund 250.000 bis 300.000 EUR ausländischer Einkünfte.

Nach Artikel 5B des Gesetzes 4172/2013 zahlt ein Bezieher einer ausländischen Rente, der seine Steueransässigkeit nach Griechenland verlegt, pauschal 7 % auf sämtliche Einkünfte ausländischer Quelle — nicht nur auf die Rente — für bis zu 15 Jahre. Es gibt weder eine Investitionsanforderung noch eine Einmalzahlung. Damit ist es strukturell das großzügigste der drei griechischen Regime und wird zugleich am häufigsten übersehen. Ein Ruheständler mit bescheidener Auslandsrente und großem Portfolio zahlt auf alles 7 %. Unterhalb von rund 1,4 Mio. EUR ausländischer Einkünfte schlägt es die 100.000-EUR-Regelung des Artikels 5A klar; darüber wird die Pauschale günstiger — rechnen Sie beides. Voraussetzung sind eine echte ausländische Rente, fünf der letzten sechs Jahre Nichtansässigkeit und ein Herkunftsstaat mit einem Abkommen über Amtshilfe in Steuersachen mit Griechenland. Das schließt manche Herkunftsländer vollständig aus.

Griechenland ist kein territoriales System. Ein gewöhnlicher Steueransässiger ist mit dem Welteinkommen steuerpflichtig, mit einem persönlichen Spitzensatz von 44 % oberhalb von 60.000 EUR nach dem Gesetz 5246/2025, gültig ab dem 1. Januar 2026. Gewinne aus Wertpapieren werden mit 15 % besteuert, wobei börsennotierte Aktien befreit sind, sofern die Beteiligung unter 0,5 % des Gesellschaftskapitals liegt. Immobiliengewinne unterliegen 15 %, deren Erhebung allerdings wiederholt ausgesetzt wurde. Die Erbschaftsteuer reicht von 10 % für Ehepartner, Eltern und Kinder oberhalb der Freibeträge bis zu 40 % für nicht verwandte Erben. Eine Vermögensteuer als solche gibt es nicht, wohl aber die jährliche Grundsteuer ENFIA. Griechenland lässt die doppelte Staatsbürgerschaft zu, ein Verzicht auf Ihre bisherige Staatsangehörigkeit ist also nicht nötig. Die CRS-Meldung gilt durchgehend.

Das Digitale-Nomaden-Visum verlangt mindestens 3.500 EUR netto im Monat — und zwar netto, nicht brutto. Dieser Wert steigt um 20 % für den Ehepartner und 15 % je Kind und bezieht sich auf Arbeit, die aus der Ferne für nicht griechische Arbeitgeber oder Kunden erbracht wird. Seit dem Gesetz 5275/2026, in Kraft seit dem 6. Februar 2026, müssen Sie vor der Einreise ein D-Visum beim Konsulat oder über das digitale Portal erlangen; die Einreise mit C-Visum oder Visumbefreiung und die spätere Umwandlung vor Ort ist nicht mehr möglich. Das üblicherweise mitverkaufte Steuerargument funktioniert nicht wie beworben: Das Visum verbietet die Arbeit für griechische Kunden, während die 50-%-Befreiung des Artikels 5C historisch eine Beschäftigung aus griechischer Quelle oder ein in Griechenland registriertes Unternehmen voraussetzt. Beides passt ohne bewusste Gestaltung nicht zusammen. Überschreiten Sie 183 Tage, werden Sie mit dem Welteinkommen bei bis zu 44 % griechisch steueransässig, sofern Sie kein Sonderregime wählen. Für eine vermögende Familie baut diese Route wenig auf, das die Golden Visa oder Artikel 5A nicht besser bauen würden.