Grecia · Residencia por inversión
Golden Visa (permiso de residencia por actividad inversora)
El Article 64 de la Law 5100/2024 modificó los precios del programa, reformando el Código de Migración (Law 5038/2023). Las operaciones a partir del 1 de septiembre de 2024 quedan plenamente bajo los nuevos tramos. Todos los plazos transitorios que en su día permitían a los compradores fijar el antiguo umbral de EUR 250,000 ya han expirado. La Law 5275/2026 (Gazette FEK A' 17, 6 de febrero de 2026) reestructuró todo el marco migratorio de Grecia y endureció el procedimiento de la Golden Visa. No cambió, sin embargo, los umbrales de inversión.
El punto que casi nadie entiende bien es que el nivel de EUR 250,000 sigue existiendo, pero ahora es un proyecto de construcción, no una compra. Hay que completar el cambio de uso o la restauración antes de poder siquiera presentar la solicitud. Eso convierte una operación inmobiliaria pasiva en un riesgo de desarrollo activo, con un plazo migratorio de por medio. Mientras tanto, la vía del fondo de EUR 350,000 es la entrada genuina más barata al programa, y casi nadie la ofrece, porque no paga comisión inmobiliaria.
Vías de calificación
Abarca el Ática, la unidad regional de Tesalónica, Míconos, Santorini/Tira y las islas con más de 3.100 habitantes. Exige un único inmueble con una superficie habitable principal mínima de 120 m².
Abarca todas las demás zonas. Exige un único inmueble con una superficie habitable principal mínima de 120 m².
El cambio de uso debe estar completado antes de presentar la solicitud. Aquí no rige la regla de los 120 m², pero el inmueble no puede servir como sede social ni sucursal de una empresa.
La obligación de rehabilitar recae sobre el inversor.
Artículo 44 de la Ley 5162/2024.
Exige un vencimiento residual mínimo de tres años.
Esto debe hacerse con una entidad de crédito griega, por un plazo mínimo de un año, con orden de renovación permanente.
Es la vía más barata al margen de los inmuebles.
Los datos
- Inversión mínima
- €250k
- Coste total estimado
- Zona A: una propiedad de EUR 800k, más aproximadamente un 3.09% de impuesto de transferencia de propiedad (o un 24% de IVA en construcciones nuevas que califiquen), más honorarios legales de ~1–2%, una tasa gubernamental de EUR 2,000 por solicitante principal y EUR 150 por tarjeta de dependiente. En total, esto asciende a aproximadamente EUR 850–880k. Zona B: EUR 400k más los mismos costes proporcionales. La vía del fondo de EUR 350k evita por completo el impuesto de transferencia de propiedad y resulta considerablemente más barata, tanto para entrar como para salir.
- Tipo de vía
- Residencia por inversión
- Plazo
- 3–12 meses (La Law 5275/2026 fija una obligación legal de tramitación de 90 días. Los expedientes bien preparados suelen tardar de 3 a 6 meses. Un atasco reportado de unos 50,000 casos pendientes hace que algunos casos extremos aún se alarguen hasta 12 meses.)
- Presencia física
- Ninguna. No existe una estancia mínima para obtener o renovar el permiso. Pero véase watchOuts, porque una presencia nula descarta la vía a la ciudadanía.
- Familia
- cónyuge o parejahijos menores de 21 añoshijos de 21 a 24 años (como solicitantes separados bajo ciertas condiciones)padres del inversor y del cónyuge
- Residencia permanente
- El permiso es renovable cada cinco años de forma indefinida, siempre que se mantenga la inversión. El estatus de residente de larga duración exige residencia efectiva.
- Ciudadanía
- La ciudadanía exige 7 años de residencia física genuina, más un examen de lengua griega e integración. Los años de Golden Visa pasados fuera de Grecia no cuentan.
- Prueba de idioma
- Griego, a nivel B1, evaluado mediante el examen panhelénico de integración (idioma, historia, geografía, cultura, instituciones).
- Doble nacionalidad
- Permitida
- Requisitos
- Nacional de un tercer país mayor de 18 años.Inversión válida pagada en su totalidad antes de la solicitud.Para las vías inmobiliarias se requiere un único inmueble. Los tramos de EUR 800k y EUR 400k exigen un mínimo de 120 sqm.La inversión debe mantenerse durante toda la vigencia del permiso.El inmueble que cualifica no puede alquilarse a corto plazo ni a través de plataformas de economía colaborativa, y tampoco puede subarrendarse.Se exigen antecedentes penales limpios y seguro de salud.Se requiere documentación familiar, junto con prueba certificada de dependencia. El seguro de salud debe presentarse por adelantado para cada miembro de la familia, conforme a la Law 5275/2026.
- El alquiler de corta duración está prohibido. Un inmueble de Golden Visa no puede alquilarse en Airbnb, Booking.com ni en ninguna plataforma de la economía colaborativa. Tampoco puede subarrendarse. Cualquier plazo inferior a 60 días cuenta como corta duración. Un incumplimiento provoca la revocación del permiso más una multa administrativa reportada en EUR 50,000. Eso significa que el modelo de rentabilidad que muchos agentes venden, comprar un inmueble, alquilarlo en Airbnb y usarlo para la residencia, es ilegal.
- El mínimo de 120 m2 de superficie habitable principal se aplica a los niveles residenciales de EUR 800k y EUR 400k. Es un filtro estricto. Descarta la mayoría de los pequeños apartamentos de Atenas que tradicionalmente se vendían a compradores de golden visa.
- Una sola propiedad. La antigua estrategia de reunir varias unidades baratas para alcanzar el umbral ya no funciona.
- La vía de conversión de EUR 250k exige que el cambio de uso se complete antes de presentar la solicitud. El inmueble convertido no puede servir como sede social ni como sucursal de una empresa.
- Todo el precio de compra debe pagarse antes de presentar la solicitud. No existe una vía de pago escalonado.
- Presencia cero significa ciudadanía cero. El reloj de naturalización de siete años exige residencia real. A los clientes que compran pensando en una vía garantizada hacia un pasaporte de la UE se les está informando mal.
- La definición de Zona A abarca cualquier isla con más de 3,100 habitantes. Eso incluye a la mayoría de las islas que alguien realmente querría. Por eso la promesa de EUR 400k para una isla griega suele ser incorrecta.
- Un atasco reportado de unos 50,000 casos convive con el nuevo plazo legal de 90 días. Trate el plazo como una aspiración.
- Convertirse en residente fiscal griego, lo que ocurre tras 183 días, sin acogerse al Article 5A expone la renta mundial a un tipo máximo del 44%.