Grèce

Oui, il reste ouvert. C'est le dernier visa doré d'un grand pays de la zone euro. Mais l'article 64 de la loi 5100/2024 l'a réorganisé en paliers, et toutes les échéances transitoires permettant de verrouiller l'ancien seuil de 250 000 EUR ont désormais expiré. L'immobilier coûte à présent 800 000 EUR en zone A (Attique, Thessalonique, Mykonos, Santorin et les îles de plus de 3 100 habitants) ou 400 000 EUR en zone B, avec dans les deux cas l'obligation d'acquérir un bien unique d'au moins 120 m² de surface habitable principale. La loi 5275/2026 (Journal officiel FEK A' 17 du 6 février 2026) a restructuré le cadre migratoire grec et resserré la procédure, sans modifier les seuils d'investissement. Elle a aussi imposé un délai légal de traitement de 90 jours. Un arriéré signalé d'environ 50 000 dossiers fait toutefois que des cas extrêmes atteignent encore 12 mois.

Uniquement via un projet de construction, non par un simple achat. Le palier à 250 000 EUR subsiste pour la conversion d'un bien commercial ou industriel en logement, et pour la restauration d'un bâtiment classé ou patrimonial. Mais le changement d'usage ou la restauration doit être achevé avant même de pouvoir déposer la demande. Cela transforme une opération immobilière passive en risque de promotion assorti d'une échéance migratoire, et le bien converti ne peut servir ni de siège ni de succursale d'entreprise. L'alternative souvent négligée est la voie à 350 000 EUR en parts de fonds grecs ou européens investissant en Grèce. C'est l'entrée réelle la moins chère, elle évite totalement les droits de mutation immobilière, et elle est plus facile à liquider. Presque personne ne la vend, parce qu'elle ne rapporte aucune commission immobilière.

Le visa doré n'impose aucune durée de séjour minimale. Vous n'avez pas besoin de vivre en Grèce pour l'obtenir, ni pour le renouveler tous les cinq ans tant que vous conservez l'investissement. C'est précisément pour cela qu'il ne mène pas à la citoyenneté. La naturalisation exige sept ans de résidence physique réelle, plus un examen de langue et d'intégration grecques de niveau B1. Les années passées hors de Grèce ne comptent pas dans ce décompte. Zéro présence signifie donc zéro citoyenneté. Les clients à qui l'on vend ce visa comme un chemin vers un passeport européen se voient vendre quelque chose qui n'existe pas. Il faut le comprendre comme une résidence en zone euro pour les familles qui veulent mobilité et optionalité sans déménager, non comme une voie de naturalisation.

Non. Le modèle de rendement que présentent beaucoup d'agents est en réalité illégal. La location de courte durée du bien éligible est interdite. Il ne peut être proposé ni sur Airbnb, ni sur Booking.com, ni sur aucune autre plateforme de l'économie du partage, et il ne peut être sous-loué. Toute durée inférieure à 60 jours est réputée courte. La violation entraîne la révocation du titre de séjour ainsi qu'une amende administrative annoncée à 50 000 EUR. L'argumentaire « j'achète, je loue sur Airbnb, j'obtiens la résidence » n'est donc pas conforme au programme. Modélisez l'investissement en partant du principe que le bien n'est pas un actif de location courte durée.

Au titre de l'article 5A de la loi 4172/2013, vous acquittez 100 000 EUR forfaitaires par an sur l'ensemble de vos revenus de source étrangère, quel qu'en soit le montant, pendant 15 exercices au plus. Ajoutez 20 000 EUR par membre de la famille inclus. Vous devez devenir réellement résident fiscal grec. Vous ne devez pas avoir été résident fiscal grec pendant au moins sept des huit années précédentes. Et vous devez réaliser un investissement éligible de 500 000 EUR en Grèce dans les trois ans, dispense étant accordée si vous détenez déjà un visa doré. En 2026, c'est nettement moins cher que l'Italie, qui a triplé son forfait à 300 000 EUR le 1er janvier 2026, avec un supplément familial de 50 000 EUR. Pour une famille de quatre, l'écart annuel est de 160 000 EUR contre 450 000 EUR. Le régime reste toutefois un plancher : les 100 000 EUR sont dus même une année de faibles revenus. Il n'a donc de sens qu'au-delà d'environ 250 000 à 300 000 EUR de revenus étrangers.

Au titre de l'article 5B de la loi 4172/2013, un titulaire de pension étrangère qui transfère sa résidence fiscale en Grèce acquitte 7 % forfaitaires sur l'ensemble de ses revenus de source étrangère, et non sur la seule pension, pendant 15 ans au plus. Ni exigence d'investissement, ni somme forfaitaire. C'est structurellement le plus généreux des trois régimes grecs, et souvent le plus négligé. Un dirigeant retraité disposant d'une pension étrangère modeste et d'un gros portefeuille paie 7 % sur le tout. En dessous d'environ 1,4 M EUR de revenus étrangers, il bat nettement le régime de l'article 5A à 100 000 EUR. Au-delà, le forfait de 100 000 EUR devient moins cher : modélisez les deux. Il faut une véritable pension étrangère pour être éligible, cinq des six dernières années hors de Grèce, et un État précédent lié à la Grèce par un accord de coopération administrative en matière fiscale. Cela exclut totalement certains pays d'origine.

La Grèce n'applique pas un système territorial. Un résident fiscal ordinaire est imposable sur ses revenus mondiaux, au taux personnel maximal de 44 % au-delà de 60 000 EUR, en vertu de la loi 5246/2025, en vigueur depuis le 1er janvier 2026. Les plus-values sur titres sont taxées à 15 %, les actions cotées étant toutefois exonérées lorsque la participation reste sous 0,5 % du capital de la société. Les plus-values immobilières supportent 15 %, mais leur recouvrement a été suspendu à plusieurs reprises. Les droits de succession vont de 10 % pour le conjoint, les parents et les enfants au-delà des abattements, jusqu'à 40 % pour les héritiers non apparentés. Il n'existe pas d'impôt sur la fortune à proprement parler, même si la taxe foncière annuelle ENFIA s'applique. La Grèce admet la double citoyenneté : vous n'avez donc pas à renoncer à votre nationalité actuelle. La déclaration ECR s'applique tout du long.

Le visa nomade numérique exige au moins 3 500 EUR de revenus nets mensuels — nets, non bruts. Ce montant augmente de 20 % pour un conjoint et de 15 % par enfant, et il vise un travail effectué à distance pour des employeurs ou clients non grecs. Depuis la loi 5275/2026, en vigueur le 6 février 2026, vous devez obtenir un visa D auprès d'un consulat ou via le portail numérique avant l'entrée. Vous ne pouvez plus arriver avec un visa C ou une exemption et convertir sur place. L'argumentaire fiscal qui l'accompagne généralement ne fonctionne pas comme annoncé. Le visa interdit de travailler pour des clients grecs, alors que l'exonération de 50 % de l'article 5C a historiquement exigé un emploi de source grecque ou une entreprise immatriculée en Grèce. Les deux ne s'articulent pas sans montage délibéré. Dépassez 183 jours et vous devenez résident fiscal grec sur vos revenus mondiaux, jusqu'à 44 %, sauf option pour un régime spécial. Pour une famille fortunée, cette voie construit peu de choses que le visa doré ou l'article 5A ne construiraient mieux.