希腊 · 投资居留
Golden Visa（投资活动居留许可）
已改革
最近核实 2026年7月
经 Law 5100/2024 第 64 条重新定价，该条修订了《移民法典》（Law 5038/2023）。自 2024年9月1日起的交易完全适用新的分档，此前允许买家锁定旧 EUR 250,000 门槛的每一项过渡期截止日期现均已到期。Law 5275/2026（官方公报 FEK A' 17，2026年2月6日）重构了希腊的整个移民框架并收紧了黄金签证程序，但并未改变投资门槛。
最被普遍误解的一点是：EUR 250,000 这一档仍然存在，但如今是一个建设项目而非购买——你必须先完成用途变更或修复，才能提交申请，这就把一笔被动的房产交易变成了一项带有移民截止日期的主动开发风险。与此同时，EUR 350,000 的基金路径是进入该项目最便宜的真实途径，却几乎无人推销，因为它不产生任何房产佣金。
合资格路径
€800k
房地产——A 区（高需求）
阿提卡、塞萨洛尼基地区单元、米科诺斯、圣托里尼/锡拉，以及人口超过 3,100 的岛屿。单一房产，最小主要居住面积 120 平方米
€400k
房地产——B 区（希腊其余地区）
所有其他地区。单一房产，最小主要居住面积 120 平方米
€250k
商业/工业房产改造为住宅
用途变更必须在提交申请之前完成；无 120 平方米规定；房产不得作为企业总部或分支机构
€250k
登记在册或遗产建筑的修复
修复义务附着于投资者
€250k
创新型初创企业（在 Elevate Greece 注册）
Law 5162/2024 第 44 条
€500k
希腊政府债券
最短剩余期限三年
€500k
定期银行存款
希腊信贷机构，最短一年期并附常设续存指令
€350k
投资于希腊的希腊/欧盟共同基金或另类投资基金（AIF）份额
最便宜的非房地产路径
€800k
在希腊受监管市场上市的股份
€800k
受监管市场上的希腊公司债券
核心事实
- 最低投资额
- €250k
- 总落地成本
- A 区：EUR 800k 房产，加上约 3.09% 的房产转让税（符合条件的新建房则为 24% 增值税），再加约 1–2% 的法律费用、每位主申请人 EUR 2,000 及每位随行人卡片 EUR 150 的政府费用——全部计入约 EUR 850–880k。B 区：EUR 400k 加上同样比例的费用。EUR 350k 的基金路径完全规避房产转让税，进入与退出的成本都实质更低。
- 路径类型
- 投资居留
- 办理周期
- 3–12 个月 (Law 5275/2026 规定了 90 天的法定处理义务；准备充分的案卷约需 3–6 个月，但据报约有 50,000 宗待审案件的积压意味着仍存在长达 12 个月的极端情形)
- 居住要求
- 无。取得或续签许可均无最低居住要求——但请参见注意事项，因为零居住会断送入籍可能。
- 家庭成员
- 配偶或伴侣21 岁以下子女21–24 岁子女（在符合条件的情况下作为单独申请人）投资者及其配偶的父母
- 永久居留
- 只要投资仍在持有，许可可每五年无限续签；长期居民身份则需要实际居住
- 公民身份
- 7 年真实的实际居住，外加希腊语及融入考试。在希腊境外度过的黄金签证年限不计入。
- 语言考试
- 希腊语——B1 水平，经由全希腊融入考试（语言、历史、地理、文化、制度）
- 双重国籍
- 允许
- 申请条件
- 18 岁以上的第三国国民在申请前已全额付清的符合条件的投资房地产路径限单一房产；EUR 800k 和 EUR 400k 档最小 120 平方米在许可有效期内维持投资符合条件的房产不得进行短租/共享经济出租或转租无犯罪记录及医疗保险根据 Law 5275/2026 于申请之初提交家庭材料、经认证的受抚养证明及每位成员的医疗保险
潜在风险
- 禁止短租。黄金签证房产不得在 Airbnb、Booking.com 或任何共享经济平台出租，亦不得转租。任何低于 60 天的出租均按短租处理。违反将触发许可撤销以及据报为 EUR 50,000 的行政罚款——因此多数中介所呈现的收益模型（买入、上 Airbnb、拿居留）是违法的。
- 120 平方米最小主要居住面积要求适用于 EUR 800k 和 EUR 400k 的住宅档，是一道硬性筛选门槛——它排除了历来卖给黄金签证买家的大多数雅典小户型公寓。
- 仅限一处房产。通过拼凑多处廉价单元凑够门槛的旧策略已经作废。
- EUR 250k 改造路径要求在申请之前完成用途变更，且改造后的房产不得用作企业总部或分支机构。
- 全部购买价款必须在提交申请之前付清；不存在分期付款路径。
- 零居住意味着零入籍。七年归化时钟需要真实居住，凡是以“通往欧盟护照之路”为卖点向客户推销的都属误导销售。
- A 区的定义涵盖所有居民超过 3,100 人的岛屿——也就是任何人真正想要的大多数岛屿——因此“EUR 400k 拿下一座希腊岛屿”通常是错的。
- 据报约有 50,000 宗积压案件，与新的 90 天法定期限并存；应把该期限视为理想目标。
- 在未选择第 5A 条的情况下成为希腊税务居民（183 天），将使全球收入面临 44% 的最高税率。