Yunanistan · Yatırım yoluyla oturum
Golden Visa (yatırım faaliyeti için oturma izni)
5100/2024 sayılı Kanun'un 64. maddesi, Göç Kanunu'nu (5038/2023 sayılı Kanun) değiştirerek programı yeniden fiyatlandırdı. 1 Eylül 2024'ten itibaren yapılan işlemler tamamen yeni kademelere tabi. Alıcıların eski EUR 250.000'lik eşiği sabitlemesine imkân veren geçiş süreleri artık tümüyle doldu. 5275/2026 sayılı Kanun (Resmî Gazete FEK A' 17, 6 Şubat 2026) Yunanistan'ın göç mevzuatının tamamını yeniden kurguladı ve Golden Visa usulünü sıkılaştırdı. Ancak yatırım eşiklerini değiştirmedi.
En çok yanlış anlaşılan nokta şu: EUR 250.000'lik kademe hâlâ duruyor, ancak artık bir satın alma değil, bir inşaat projesi. Dosyayı verebilmek için bile kullanım değişikliğini ya da restorasyonu tamamlamış olmanız gerekiyor. Bu da pasif bir gayrimenkul işlemini, üzerine göçmenlik takvimi iliştirilmiş aktif bir geliştirme riskine dönüştürüyor. Bu arada EUR 350.000'lik fon yolu programa girmenin en ucuz gerçek yöntemi ve neredeyse hiç kimse bunu pazarlamıyor, çünkü gayrimenkul komisyonu getirmiyor.
Uygun yollar
Attika'yı, Selanik Bölge Birimi'ni, Mikonos'u, Santorini/Thira'yı ve nüfusu 3.100'ün üzerindeki adaları kapsıyor. En az 120 m² ana yaşam alanına sahip tek bir gayrimenkul gerekiyor.
Diğer tüm bölgeleri kapsıyor. En az 120 m² ana yaşam alanına sahip tek bir gayrimenkul gerekiyor.
Kullanım değişikliğinin başvuru dosyalanmadan önce tamamlanması gerekiyor. Burada 120 m² kuralı yok, ancak gayrimenkul bir işletmenin merkezi ya da şubesi olarak kullanılamıyor.
Restorasyon yükümlülüğü yatırımcıya bağlanıyor.
5162/2024 sayılı Kanun'un 44. maddesi.
En az üç yıl kalan vade gerekiyor.
Bir Yunan kredi kuruluşunda, en az bir yıl vadeli ve otomatik yenileme talimatlı olmalı.
Gayrimenkul dışındaki en ucuz yol bu.
Gerçekler
- Asgari yatırım
- €250k
- Toplam nihai maliyet
- A Bölgesi: EUR 800.000'lik bir gayrimenkul, buna yaklaşık %3,09 tapu devir vergisi (ya da koşulları sağlayan yeni yapılarda %24 KDV), yaklaşık %1 ila %2 hukuk masrafı, ana başvuru sahibi başına EUR 2.000 devlet harcı ve bakmakla yükümlü olunan kişi başına kart için EUR 150 ekleniyor. Hepsi birlikte kabaca EUR 850.000 ila 880.000 tutuyor. B Bölgesi: EUR 400.000 artı aynı oransal masraflar. EUR 350.000'lik fon yolu tapu devir vergisinden tamamen kaçınıyor ve hem girişte hem çıkışta belirgin biçimde daha ucuz.
- Yol türü
- Yatırım yoluyla oturum
- Süreç
- 3–12 ay (5275/2026 sayılı Kanun, 90 günlük yasal bir işlem süresi yükümlülüğü getiriyor. İyi hazırlanmış dosyalar tipik olarak 3 ila 6 ay sürüyor. Bildirilen yaklaşık 50.000 bekleyen dosyalık yığın ise bazı uç örneklerin hâlâ 12 aya uzadığı anlamına geliyor.)
- Fiziksel bulunma
- Yok. İzni almak ya da yenilemek için asgari kalış süresi yok. Ancak dikkat edilecek noktalara bakın, çünkü hiç bulunmamak vatandaşlık yolunu kapatıyor.
- Aile
- Eş ya da partner21 yaşın altındaki çocuklar21 ila 24 yaş arası çocuklar (koşullara bağlı olarak ayrı başvuru sahibi sıfatıyla)Yatırımcının ve eşin anne babası
- Kalıcı oturum
- İzin, yatırım elde tutulduğu sürece beş yılda bir süresiz olarak yenilenebiliyor. Uzun dönem mukim statüsü ise fiilen ikamet etmeyi gerektiriyor.
- Vatandaşlık
- Vatandaşlık için 7 yıl gerçek fiilî ikamet, ayrıca Yunanca dil ve uyum sınavı gerekiyor. Golden Visa yıllarının Yunanistan dışında geçen kısmı sayılmıyor.
- Dil sınavı
- B1 düzeyinde Yunanca; Panhelenik uyum sınavıyla ölçülüyor (dil, tarih, coğrafya, kültür, kurumlar).
- Çifte vatandaşlık
- İzin veriliyor
- Şartlar
- 18 yaşını doldurmuş üçüncü ülke vatandaşı.Başvurudan önce tamamı ödenmiş, koşulları sağlayan yatırım.Gayrimenkul yolları için tek bir taşınmaz gerekiyor. EUR 800.000 ve EUR 400.000'lik kademeler en az 120 m² şartı taşıyor.Yatırımın, iznin geçerli olduğu süre boyunca korunması gerekiyor.Koşulları sağlayan gayrimenkul kısa dönemli olarak ya da paylaşım ekonomisi platformları üzerinden kiraya verilemiyor, alt kiraya da verilemiyor.Temiz sabıka kaydı ve sağlık sigortası gerekiyor.Aile belgeleri ve bakmakla yükümlülüğün onaylı kanıtı gerekiyor. 5275/2026 sayılı Kanun uyarınca her aile üyesi için sağlık sigortasının önceden sunulması şart.
- Kısa dönemli kiralama yasak. Golden Visa'ya konu gayrimenkul Airbnb, Booking.com ya da başka bir paylaşım ekonomisi platformunda kiraya verilemiyor. Alt kiraya da verilemiyor. 60 günün altındaki her şey kısa dönem sayılıyor. İhlal, iznin iptaline ve EUR 50.000 olarak bildirilen idari para cezasına yol açıyor. Yani birçok acentenin sunduğu getiri modeli, yani gayrimenkul alıp Airbnb'de kiraya vermek ve aynı zamanda oturma için kullanmak, hukuka aykırı.
- 120 m²'lik asgari ana yaşam alanı kuralı, EUR 800.000 ve EUR 400.000'lik konut kademelerinde geçerli. Sert bir filtre. Tarihsel olarak golden visa alıcılarına satılan küçük Atina dairelerinin çoğunu eliyor.
- Tek bir gayrimenkul. Eşiğe ulaşmak için birkaç ucuz daireyi bir araya getirme stratejisi artık işlemiyor.
- EUR 250.000'lik dönüşüm yolu, kullanım değişikliğinin başvuru sunulmadan önce tamamlanmasını şart koşuyor. Dönüştürülen gayrimenkul, bir işletmenin merkezi ya da şubesi olarak kullanılamıyor.
- Satın alma bedelinin tamamının başvuru sunulmadan önce ödenmiş olması gerekiyor. Taksitli ödeme yolu yok.
- Sıfır bulunma, sıfır vatandaşlık demek. Yedi yıllık vatandaşlığa kabul süresi gerçek ikamet gerektiriyor. Bunu garantili bir AB pasaportu yolu diye satın alan müşteriler yanlış yönlendiriliyor.
- A Bölgesi tanımı, nüfusu 3.100'ün üzerindeki her adayı kapsıyor. Bu da insanların gerçekten istediği adaların çoğu demek. Dolayısıyla bir Yunan adası için EUR 400.000 vaadi çoğunlukla yanlış.
- Bildirilen yaklaşık 50.000 dosyalık birikmiş yığın, yeni 90 günlük yasal süreyle yan yana duruyor. Bu süreyi bir temenni olarak görün.
- 183 günden sonra Yunanistan'da vergi mukimi olup 5A maddesini seçmemek, dünya çapındaki gelirinizi %44'lük üst orana açık hâle getiriyor.