黑山 · 投资居留
基于房地产所有权的临时居留（《外国人法》，经修订）
已改革
最近核实 2026年7月
2026年1月17日发生实质性变化。《外国人法》修正案于2025年最后一天由议会通过，并于2026年1月17日生效，规定了房产应税价值最低EUR 150,000的门槛，而此前并无官方下限。政府在2025年11月的开价立场是EUR 200,000；议会最终定为EUR 150,000。任何2026年之前的存档研究现已过时。
黑山是本地区最佳的欧盟入盟押注——目标2028年，科斯委员认可该时间表，且33个章节中已有16个暂时关闭。现在取得的居留许可，可在数年内转为欧盟居留权。但入籍终局对任何不愿交出现有护照的人都是关闭的，因此这里的价值是欧盟居留，而非欧盟公民身份。
合资格路径
€150k
房地产所有权
最低应税价值以税务机关的过户税估值确定，而非合同价格；所有权和实际使用两者均须证明
核心事实
- 最低投资额
- €150k
- 总落地成本
- EUR 150k房产，另加约3%的过户税及EUR 2,000–4,000的法律和行政成本。
- 路径类型
- 投资居留
- 办理周期
- 1–3 个月 (年度续期周期。)
- 居住要求
- 该许可要求提供房产实际使用的证明，而非仅仅所有权。税务居民身份在183天触发。
- 家庭成员
- 配偶未成年子女
- 永久居留
- 连续5年居留
- 公民身份
- 10年合法连续居留——但强制放弃现有国籍
- 语言考试
- 初级黑山语，按国家教育委员会制定的课程标准
- 双重国籍
- 不允许：您须放弃原国籍
- 申请条件
- 税务机关评定应税价值至少EUR 150,000的房产所有权证明及实际使用证明所有房产税义务已结清医疗保险和生活来源无犯罪记录
潜在风险
- 强制弃籍使入籍论点作废。第8(2)条要求入籍时放弃原有国籍，除非双边条约另有规定。其机制是一份有效期2年的准予入籍保证，你须在此期间内出具解除原国籍的证明——若失败则程序终止。更糟的是，第24条规定取得他国国籍的黑山人将丧失黑山国籍，因此该规则在入籍之后同样起作用。例外情形很窄：2006年6月3日独立时即为双重国籍者；已批准且具对等性的双边条约；以及特别投资项目——而它已于2022年12月31日关闭。那扇门已经关上。
- EUR 150,000按税务机关的过户税估值评定，而非合同价格。以EUR 160,000购入的房产，其估值可能低于EUR 150,000而不合格。你无法通过约定来设定合格价值。
- 房产许可不允许在黑山从事雇佣或经营活动。它是一种纯被动的居留许可。希望开展经济活动的家庭需要改用公司路径——这是一个容易弄错、且纠正代价高昂的区别。
- 祖父条款是一扇正在关闭的窗口。在2026年1月17日之前取得基于房产居留的持有人，可在不满足EUR 150k估值的情况下续期。不要让此类许可失效。
- 欧盟国民以及冰岛、列支敦士登、挪威和瑞士国民——及其家庭成员，无论国籍——完全豁免于该门槛。
- 10年计时与2028年入盟日期并不吻合。今天起步的家庭约在2036年入籍，远在入盟之后。不存在通过入籍在入盟之时赶上欧盟公民身份的路径。
- 加入欧盟是双刃剑：它带来欧盟权利，但也带来欧盟税务透明度、DAC以及一切套利的终结。2026年3月10日公布的支柱二DMTT表明，对于在范围内的集团，9%的企业税率已经在被围栏圈定。