Montenegro · Aufenthalt durch Investition
Befristeter Aufenthalt auf Grundlage von Immobilieneigentum (Ausländergesetz in geänderter Fassung)
Wesentlich geändert am 17. Januar 2026. Das Parlament verabschiedete am letzten Tag des Jahres 2025 Änderungen des Ausländergesetzes, die am 17. Januar 2026 in Kraft traten. Sie schreiben einen steuerlichen Mindestwert der Immobilie von EUR 150.000 vor, wo es zuvor kein offizielles Minimum gab. Die Ausgangsposition der Regierung im November 2025 lag bei EUR 200.000. Das Parlament einigte sich auf EUR 150.000. Alle Unterlagen in der Akte mit einem Datum vor 2026 sind nun falsch.
Montenegro ist die beste Wette der Region auf einen EU-Beitritt, mit dem Ziel 2028. Kommissarin Kos hat diesen Zeitplan bestätigt, und 16 von 33 Kapiteln sind bereits vorläufig geschlossen. Ein heute erworbener Aufenthaltstitel könnte sich innerhalb weniger Jahre in EU-Aufenthaltsrechte verwandeln. Doch das Endziel Staatsbürgerschaft bleibt allen verschlossen, die ihren bestehenden Pass nicht aufgeben wollen. Der eigentliche Wert liegt hier also im EU-Aufenthalt, nicht in der EU-Staatsbürgerschaft.
Qualifizierende Wege
Der steuerliche Mindestwert richtet sich nach der Feststellung der Steuerbehörde für die Grunderwerbsteuer, nicht nach dem Vertragspreis. Sowohl das Eigentum als auch die tatsächliche Nutzung müssen nachgewiesen werden.
Die Fakten
- Mindestinvestition
- €150k
- Gesamtkosten inkl. Nebenkosten
- Eine Immobilie für EUR 150.000, zuzüglich rund 3 % Grunderwerbsteuer und EUR 2.000–4.000 an Rechts- und Verwaltungskosten.
- Art des Wegs
- Aufenthalt durch Investition
- Zeitrahmen
- 1–3 Monate (Jährlicher Verlängerungszyklus.)
- Physische Anwesenheit
- Die Erlaubnis verlangt den Nachweis, dass Sie die Immobilie tatsächlich nutzen, nicht nur, dass sie Ihnen gehört. Die Steueransässigkeit setzt bei 183 Tagen ein.
- Familie
- EhepartnerMinderjährige Kinder
- Daueraufenthalt
- 5 Jahre ununterbrochener Aufenthalt
- Staatsbürgerschaft
- 10 Jahre rechtmäßiger ununterbrochener Aufenthalt, wobei der Verzicht auf die bestehende Staatsangehörigkeit zwingend ist
- Sprachtest
- Montenegrinisch auf Grundstufenniveau, nach dem vom Nationalen Bildungsrat festgelegten Lehrplan
- Doppelte Staatsbürgerschaft
- Nicht erlaubt: Sie müssten verzichten
- Anforderungen
- Eine Immobilie mit einem von der Steuerbehörde festgestellten steuerlichen Wert von mindestens EUR 150.000.Nachweis von Eigentum und tatsächlicher Nutzung.Alle Grundsteuerpflichten erfüllt.Krankenversicherung und Existenzmittel.Ein einwandfreies Führungszeugnis.
- Der zwingende Verzicht untergräbt hier den Fall für die Staatsbürgerschaft. Artikel 8(2) verlangt, dass Sie vor der Einbürgerung auf Ihre bisherige Staatsangehörigkeit verzichten, sofern ein bilateraler Vertrag nichts anderes vorsieht. Der Mechanismus funktioniert so: Sie erhalten eine Aufnahmezusicherung mit einer Gültigkeit von 2 Jahren, und innerhalb dieses Zeitfensters müssen Sie den Nachweis erbringen, dass Sie aus Ihrer bisherigen Staatsangehörigkeit entlassen wurden. Bleibt der Nachweis aus, wird das Verfahren schlicht beendet. Schlimmer noch: Artikel 24 bestimmt, dass ein Montenegriner, der eine andere Staatsangehörigkeit erwirbt, die montenegrinische verliert, sodass die Regel auch nach der Einbürgerung greifen kann. Die Ausnahmen sind eng. Sie umfassen Doppelstaater zum Zeitpunkt der Unabhängigkeit am 3. Juni 2006, einen ratifizierten bilateralen Vertrag mit Gegenseitigkeit sowie das Sonderinvestitionsprogramm, das am 31. Dezember 2022 geschlossen wurde. Diese Tür ist zu.
- Die Schwelle von EUR 150.000 bemisst sich nach dem von der Steuerbehörde festgestellten Wert für die Grunderwerbsteuer, nicht nach dem Vertragspreis. Eine für EUR 160.000 gekaufte Immobilie kann dennoch unter EUR 150.000 bewertet werden und die Anforderung verfehlen. Sie können den qualifizierenden Wert nicht durch Vereinbarung festlegen.
- Die Immobilienerlaubnis erlaubt in Montenegro keine Anstellung und keine unternehmerische Tätigkeit. Es ist ein rein passiver Aufenthaltstitel. Familien, die ein Unternehmen führen wollen, brauchen stattdessen den Weg über die Gesellschaft. Diese Unterscheidung wird leicht verwechselt, und die Korrektur ist teuer.
- Der Bestandsschutz ist ein sich schließendes Fenster. Inhaber, die ihren immobilienbasierten Aufenthalt vor dem 17. Januar 2026 erhalten haben, dürfen ihn verlängern, ohne die Bewertung von EUR 150.000 zu erfüllen. Lassen Sie eine solche Erlaubnis nicht auslaufen.
- EU-Bürger sowie Staatsangehörige Islands, Liechtensteins, Norwegens und der Schweiz sind von der Schwelle vollständig ausgenommen. Das gilt auch für ihre Familienangehörigen, unabhängig von deren Staatsangehörigkeit.
- Die Frist von 10 Jahren und das Beitrittsdatum 2028 passen nicht zusammen. Eine Familie, die heute beginnt, bürgert sich um 2036 ein, lange nach dem Beitritt. Es gibt keinen Weg, die EU-Staatsbürgerschaft im Moment des Beitritts über die Einbürgerung zu erreichen.
- Der EU-Beitritt schneidet in beide Richtungen. Er bringt EU-Rechte, aber auch EU-Steuertransparenz, DAC und das Ende jeder Arbitrage. Die am 10. März 2026 im Amtsblatt veröffentlichte Pillar-Two-DMTT zeigt, dass der Körperschaftsteuersatz von 9 % für Gruppen im Anwendungsbereich bereits eingehegt wird.