巴西 · 投资居留
投资者签证——房地产（VITEM IX）
开放
最近核实 2026年7月
受CNIg第13/2017号规范性决议规范。设两档门槛：一般为 BRL 1,000,000，北部与东北部地区的房产则为 BRL 700,000。
BRL 700,000 的东北部门槛——约合 USD 130,000——是全球G20国家中以房地产为依托的最廉价居留路径。该房产须为城市房产，且须为已建成或在建之物，这一限制往往令瞄准沿海生地的买家措手不及。
合资格路径
700k BRL
北部或东北部城市房地产
约 USD 125–140k；此路径存在的理由正是区域性优惠
1M BRL
巴西其他地区城市房地产
约 USD 180–200k
核心事实
- 最低投资额
- 700k BRL
- 总落地成本
- BRL 700k–1m，外加约5–8%的过户税（ITBI）、公证与登记费用，以及 USD 5–15k 法律费用
- 路径类型
- 投资居留
- 办理周期
- 3–9 个月 (房产须在签证获批前完成购置与登记)
- 居住要求
- 连续离境超过两年可能导致许可失效
- 家庭成员
- 配偶或稳定结合伴侣子女受抚养父母
- 永久居留
- 自获批起即为无限期居留
- 公民身份
- 4年；若育有巴西籍子女则为1年
- 语言考试
- 通过CELPE-Bras或同等方式证明葡萄牙语能力
- 双重国籍
- 允许
- 申请条件
- 购置符合门槛的城市房地产向中央银行登记的投资资金经由正规外汇市场无犯罪记录，经附加认证及宣誓翻译联邦警察登记
潜在风险
- BRL 700,000 的优惠仅适用于北部与东北部。在圣保罗或里约购置须满足全额 BRL 1,000,000。
- 投资须向中央银行登记，资金须经正规外汇市场汇入。非正规转账将使整个基础失效。
- 巴西的产权不同于巴拿马的产权。产权登记（matrícula）链条、配偶同意、未分割的继承遗产及市政登记错误屡见不鲜；独立的产权尽职调查绝非可有可无，而农村或沿海土地对外国人所有权还设有额外限制。
- 此路径适用与企业投资路径相同的全球征税制度——Lei 14.754/2023对境外公司利润的15%年度征税及信托透明规则，另加自2026年起的IRPFM最低税。签证便宜，居留不然。
- 该房产应在居留权附条件期间持续持有；过早出售会招致审查。