اليونان · الإقامة عبر الاستثمار
Golden Visa (تصريح إقامة مقابل نشاط استثماري)
أُعيد تسعيرها بموجب المادة 64 من القانون 5100/2024، الذي عدّل قانون الهجرة (القانون 5038/2023). تخضع المعاملات اعتباراً من 1 سبتمبر 2024 خضوعاً كاملاً للشرائح الجديدة، وقد انقضت الآن كل مهلة انتقالية كانت تتيح للمشترين تثبيت العتبة القديمة البالغة EUR 250,000. وأعاد القانون 5275/2026 (الجريدة الرسمية FEK A' 17، 6 فبراير 2026) هيكلة إطار الهجرة اليوناني برمّته وشدّد إجراءات Golden Visa، لكنه لم يغيّر عتبات الاستثمار.
أكثر النقاط سوء فهم على الإطلاق هي أن شريحة EUR 250,000 ما زالت قائمة لكنها الآن مشروع بناء لا عملية شراء — إذ عليك إتمام تغيير الاستخدام أو أعمال الترميم قبل أن تتمكن حتى من تقديم الطلب، مما يحوّل صفقة عقارية سلبية إلى مخاطرة تطوير نشطة مقترنة بمهلة زمنية للهجرة. في المقابل، فإن مسار الصندوق البالغ EUR 350,000 هو أرخص مدخل حقيقي إلى البرنامج، ولا يكاد أحد يروّج له لأنه لا يدفع أي عمولة عقارية.
مسارات التأهّل
أتيكا، والوحدة الإقليمية لثيسالونيكي، وميكونوس، وسانتوريني/ثيرا، والجزر التي يزيد عدد سكانها على 3,100. عقار واحد، بحد أدنى 120 sqm لمساحة المعيشة الرئيسية
جميع المناطق الأخرى. عقار واحد، بحد أدنى 120 sqm لمساحة المعيشة الرئيسية
يجب إتمام تغيير الاستخدام قبل تقديم الطلب؛ لا تنطبق قاعدة 120 sqm؛ ولا يجوز أن يكون العقار مقرّاً رئيسياً لعمل تجاري أو فرعاً له
التزام الترميم يقع على عاتق المستثمِر
المادة 44 من القانون 5162/2024
أجل استحقاق متبقٍّ لا يقل عن ثلاث سنوات
مؤسسة ائتمان يونانية، بحد أدنى مدة سنة واحدة مع أمر تجديد دائم
أرخص المسارات غير العقارية
الحقائق
- الحد الأدنى للاستثمار
- €250k
- التكلفة الإجمالية التقديرية
- المنطقة A: عقار بقيمة EUR 800k زائداً نحو 3.09% ضريبة نقل ملكية عقارية (أو 24% ضريبة القيمة المضافة على المباني الجديدة المؤهَّلة)، زائداً أتعاباً قانونية بنحو 1–2%، ورسماً حكومياً قدره EUR 2,000 لكل مقدّم طلب رئيسي و EUR 150 لكل بطاقة تابع — أي نحو EUR 850–880k شاملاً كل شيء. المنطقة B: EUR 400k زائداً التكاليف النسبية ذاتها. ومسار الصندوق البالغ EUR 350k يتجنّب ضريبة نقل الملكية العقارية كلياً، وهو أرخص كثيراً في الدخول والخروج.
- نوع المسار
- الإقامة عبر الاستثمار
- المدة الزمنية
- 3–12 أشهر (يفرض القانون 5275/2026 التزاماً قانونياً بمعالجة الطلب خلال 90 يوماً؛ وتستغرق الملفات المُعَدّة جيداً 3–6 أشهر، لكن تراكماً أُفيد بأنه نحو 50,000 حالة قيد النظر يعني أن حالات شاذة تصل إلى 12 شهراً ما زالت قائمة)
- الحضور الفعلي
- لا شيء. لا حدّ أدنى للإقامة للحصول على التصريح أو تجديده — لكن راجع بنود التحذير، لأن انعدام الحضور يُغلق باب الجنسية.
- العائلة
- الزوج أو الشريكالأبناء دون 21 عاماًالأبناء بين 21–24 عاماً (كمقدّمي طلبات منفصلين وفق شروط)والدا المستثمِر ووالدا الزوج
- الإقامة الدائمة
- التصريح قابل للتجديد كل خمسة أعوام إلى ما لا نهاية ما دام الاستثمار قائماً؛ أما وضع المقيم طويل الأمد فيتطلب إقامة فعلية
- الجنسية
- 7 أعوام من الإقامة الفعلية الحقيقية، زائداً امتحان اللغة اليونانية والاندماج. أما سنوات Golden Visa المقضاة خارج اليونان فلا تُحتسب.
- اختبار اللغة
- اليونانية — المستوى B1، عبر امتحان الاندماج البانهيليني (اللغة والتاريخ والجغرافيا والثقافة والمؤسسات)
- ازدواج الجنسية
- مسموح
- المتطلبات
- مواطن من دولة ثالثة يزيد عمره على 18 عاماًاستثمار مؤهَّل مدفوع بالكامل قبل تقديم الطلبعقار واحد لمسارات العقار؛ بحد أدنى 120 sqm لشريحتَي EUR 800k و EUR 400kالحفاظ على الاستثمار طوال مدة سريان التصريحعدم التأجير قصير الأمد/التشاركي أو التأجير من الباطن للعقار المؤهَّلسجل جنائي نظيف وتأمين صحيوثائق العائلة، وإثبات معتمَد للإعالة، وتأمين صحي لكل فرد تُقدَّم مسبقاً بموجب القانون 5275/2026
- الإيجار قصير الأمد محظور. لا يجوز تأجير عقار Golden Visa عبر Airbnb أو Booking.com أو أي منصة اقتصاد تشاركي، ولا تأجيره من الباطن. وكل مدة تقل عن 60 يوماً تُعامَل معاملة الإيجار قصير الأمد. ويترتب على المخالفة إلغاء التصريح زائداً غرامة إدارية أُفيد بأنها EUR 50,000 — ومن ثم فإن نموذج العائد الذي يعرضه معظم الوكلاء (اشترِ، وأجّره عبر Airbnb، واحصل على الإقامة) غير قانوني.
- ينطبق الحد الأدنى لمساحة المعيشة الرئيسية البالغ 120 sqm على شريحتَي EUR 800k و EUR 400k السكنيتين، وهو مرشِّح صارم — إذ يستبعد معظم شقق أثينا الصغيرة التي دُرِج تاريخياً على بيعها لمشتري التأشيرة الذهبية.
- عقار واحد فقط. لقد انتهت الاستراتيجية القديمة القائمة على جمع عدة وحدات رخيصة لبلوغ العتبة.
- يتطلب مسار التحويل البالغ EUR 250k إتمام تغيير الاستخدام قبل تقديم الطلب، ولا يجوز أن يكون العقار المُحوَّل مقرّاً رئيسياً لعمل تجاري أو فرعاً له.
- يجب دفع كامل ثمن الشراء قبل تقديم الطلب؛ ولا يوجد مسار للدفع على مراحل.
- انعدام الحضور يعني انعدام الجنسية. فمهلة التجنّس البالغة سبعة أعوام تتطلب إقامة فعلية، والعملاء الذين يُباع لهم البرنامج على أساس ترويجي بأنه «طريق إلى جواز سفر أوروبي» يتعرّضون لبيع مضلِّل.
- يشمل تعريف المنطقة A كل جزيرة يزيد عدد سكانها على 3,100 نسمة — وهي معظم الجزر التي يرغبها أي شخص فعلاً — ومن ثم فإن عبارة «EUR 400k مقابل جزيرة يونانية» غالباً ما تكون خاطئة.
- يتعايش تراكم أُفيد بأنه نحو 50,000 حالة مع المهلة القانونية الجديدة البالغة 90 يوماً؛ فتعامَل مع هذه المهلة على أنها طموح لا واقع.
- أن تصبح مقيماً ضريبياً في اليونان (183 يوماً) دون اختيار المادة 5A يُعرِّض دخلك العالمي لمعدل أعلى قدره 44%.