Grèce · Résidence par investissement
Golden Visa (permis de résidence pour activité d'investissement)
Réétagé par l'article 64 de la loi 5100/2024, qui a modifié le Code des migrations (loi 5038/2023). Les transactions à compter du 1er septembre 2024 relèvent pleinement des nouveaux paliers, et toutes les échéances transitoires qui permettaient aux acquéreurs de figer l'ancien seuil de EUR 250 000 ont désormais expiré. La loi 5275/2026 (Journal officiel FEK A' 17, 6 février 2026) a restructuré l'ensemble du cadre migratoire grec et durci la procédure du Golden Visa, mais n'a PAS modifié les seuils d'investissement.
Le point le plus incompris est que le palier de EUR 250 000 existe toujours mais constitue désormais un projet de construction, et non un achat — vous devez achever le changement d'affectation ou la restauration avant même de pouvoir déposer votre dossier, ce qui transforme une opération immobilière passive en un risque de promotion active assorti d'une échéance migratoire. Parallèlement, la voie du fonds à EUR 350 000 est la porte d'entrée la moins chère du programme et presque personne ne la propose, car elle ne génère aucune commission immobilière.
Voies d'admissibilité
Attique, unité régionale de Thessalonique, Mykonos, Santorin/Thira, et îles de plus de 3 100 habitants. Un seul bien, minimum 120 m² de surface habitable principale
toutes les autres zones. Un seul bien, minimum 120 m² de surface habitable principale
le changement d'affectation doit être ACHEVÉ avant le dépôt de la demande ; pas de règle des 120 m² ; le bien ne peut être un siège social ou une succursale d'entreprise
l'obligation de restauration incombe à l'investisseur
article 44 de la loi 5162/2024
durée résiduelle minimale de trois ans
établissement de crédit grec, durée minimale d'un an avec ordre de renouvellement permanent
la voie hors immobilier la moins chère
Les faits
- Investissement minimum
- €250k
- Coût total tout compris
- Zone A : bien de EUR 800 000 plus environ 3,09 % de droits de mutation immobilière (ou 24 % de TVA sur les constructions neuves éligibles), plus honoraires juridiques d'environ 1 à 2 %, redevance publique de EUR 2 000 par demandeur principal et EUR 150 par carte de personne à charge — soit environ EUR 850 000 à 880 000 tout compris. Zone B : EUR 400 000 plus les mêmes coûts proportionnels. La voie du fonds à EUR 350 000 évite entièrement les droits de mutation immobilière et est nettement moins coûteuse à l'entrée comme à la sortie.
- Type de voie
- Résidence par investissement
- Délai
- 3–12 mois (la loi 5275/2026 impose une obligation légale de traitement en 90 jours ; les dossiers bien préparés aboutissent en 3 à 6 mois, mais un arriéré rapporté d'environ 50 000 dossiers en instance signifie que des cas exceptionnels allant jusqu'à 12 mois subsistent)
- Présence physique
- Aucune. Aucun séjour minimal pour obtenir ou renouveler le permis — mais voir watchOuts, car une présence nulle ferme l'accès à la citoyenneté.
- Famille
- conjoint ou partenaireenfants de moins de 21 ansenfants de 21 à 24 ans (en tant que demandeurs distincts sous conditions)parents de l'investisseur et de son conjoint
- Résidence permanente
- Le permis est renouvelable tous les cinq ans indéfiniment tant que l'investissement est maintenu ; le statut de résident de longue durée exige une résidence effective
- Citoyenneté
- 7 ans de résidence physique effective, plus un examen de langue grecque et d'intégration. Les années de Golden Visa passées hors de Grèce ne comptent pas.
- Test de langue
- Grec — niveau B1, via l'examen panhellénique d'intégration (langue, histoire, géographie, culture, institutions)
- Double nationalité
- Autorisée
- Conditions
- ressortissant d'un pays tiers de plus de 18 ansinvestissement éligible intégralement réglé avant la demandeun seul bien pour les voies immobilières ; minimum de 120 m² pour les paliers de EUR 800 000 et EUR 400 000investissement maintenu pendant toute la durée du permisaucune location de courte durée / d'économie de partage ni sous-location du bien éligiblecasier judiciaire vierge et assurance maladiedocumentation familiale, preuve certifiée de dépendance et assurance maladie par membre, soumises d'emblée en vertu de la loi 5275/2026
- La location de courte durée est interdite. Un bien Golden Visa ne peut être loué sur Airbnb, Booking.com ou toute plateforme d'économie de partage, ni sous-loué. Toute durée inférieure à 60 jours est considérée comme du court terme. Une infraction entraîne la révocation du permis ainsi qu'une amende administrative rapportée à EUR 50 000 — de sorte que le modèle de rendement présenté par la plupart des agents (acheter, mettre en Airbnb, obtenir la résidence) est illégal.
- Le minimum de 120 m² de surface habitable principale s'applique aux paliers résidentiels de EUR 800 000 et EUR 400 000 et constitue un filtre absolu — il exclut la plupart des petits appartements athéniens historiquement vendus aux acquéreurs de golden visa.
- Un seul bien. L'ancienne stratégie consistant à assembler plusieurs unités bon marché pour atteindre le seuil est morte.
- La voie de conversion à EUR 250 000 exige que le changement d'affectation soit achevé AVANT la demande, et le bien converti ne peut servir de siège social ou de succursale d'entreprise.
- L'intégralité du prix d'achat doit être payée avant le dépôt de la demande ; il n'existe aucune voie de paiement échelonné.
- Présence nulle signifie citoyenneté nulle. Le compteur de sept ans pour la naturalisation exige une résidence effective, et les clients qui achètent sur la promesse d'une « voie vers un passeport européen » sont victimes d'une vente abusive.
- La définition de la zone A englobe toute île de plus de 3 100 habitants — c'est-à-dire la plupart des îles que l'on désire réellement — de sorte que « EUR 400 000 pour une île grecque » est généralement faux.
- Un arriéré rapporté d'environ 50 000 dossiers coexiste avec le nouveau délai légal de 90 jours ; considérez ce délai comme un objectif.
- Devenir résident fiscal grec (183 jours) sans opter pour l'article 5A expose les revenus mondiaux à un taux marginal de 44 %.