Grécia · Residência por investimento
Golden Visa (Autorização de Residência para Atividade de Investimento)
Reprecificado pelo Artigo 64 da Lei 5100/2024, que alterou o Código de Migração (Lei 5038/2023). As transações a partir de 1 de setembro de 2024 recaem integralmente sob as novas faixas, e todos os prazos transitórios que permitiam aos compradores fixar o antigo limiar de EUR 250.000 já expiraram. A Lei 5275/2026 (Diário Oficial FEK A' 17, 6 de fevereiro de 2026) reestruturou todo o quadro de imigração da Grécia e endureceu o procedimento do Golden Visa, mas NÃO alterou os limiares de investimento.
O ponto mais mal compreendido é que a faixa de EUR 250.000 ainda existe, mas passou a ser um projeto de construção, e não uma compra — é preciso concluir a mudança de uso ou a reabilitação antes mesmo de poder submeter o processo, o que converte uma operação imobiliária passiva num risco de desenvolvimento ativo com um prazo de imigração associado. Entretanto, a via de fundo de EUR 350.000 é a entrada genuína mais barata no programa e quase ninguém a vende, porque não paga comissão imobiliária.
Vias de qualificação
Ática, Unidade Regional de Tessalónica, Míconos, Santorini/Thira e ilhas com população superior a 3.100. Imóvel único, mínimo de 120 m² de área habitável principal
todas as outras áreas. Imóvel único, mínimo de 120 m² de área habitável principal
a mudança de uso deve estar CONCLUÍDA antes da submissão do pedido; sem regra dos 120 m²; o imóvel não pode ser sede ou filial de empresa
a obrigação de reabilitação recai sobre o investidor
Artigo 44 da Lei 5162/2024
maturidade residual mínima de três anos
instituição de crédito grega, prazo mínimo de um ano com ordem de renovação permanente
a via não imobiliária mais barata
Os fatos
- Investimento mínimo
- €250k
- Custo total final
- Zona A: EUR 800 mil em imóvel mais cerca de 3,09% de imposto de transmissão de propriedade (ou 24% de IVA em construções novas elegíveis), mais honorários jurídicos de ~1–2%, taxa governamental de EUR 2.000 por requerente principal e EUR 150 por cartão de dependente — algo como EUR 850–880 mil tudo incluído. Zona B: EUR 400 mil mais os mesmos custos proporcionais. A via de fundo de EUR 350 mil evita totalmente o imposto de transmissão de propriedade e é substancialmente mais barata de entrar e sair.
- Tipo de via
- Residência por investimento
- Prazo
- 3–12 meses (A Lei 5275/2026 impõe uma obrigação legal de processamento em 90 dias; processos bem preparados demoram 3–6 meses, mas um atraso reportado de cerca de 50.000 processos pendentes significa que persistem casos atípicos de até 12 meses)
- Presença física
- Nenhuma. Sem estadia mínima para obter ou renovar a autorização — mas consulte watchOuts, pois a presença zero inviabiliza a cidadania.
- Família
- cônjuge ou parceirofilhos menores de 21 anosfilhos de 21 a 24 anos (como requerentes separados, sob condições)pais do investidor e do cônjuge
- Residência permanente
- A autorização é renovável a cada cinco anos indefinidamente enquanto o investimento for mantido; o estatuto de residente de longa duração exige residência efetiva
- Cidadania
- 7 anos de residência física genuína, mais exame de língua grega e de integração. Os anos de Golden Visa passados fora da Grécia não contam.
- Exame de idioma
- Grego — nível B1, através do exame pan-helénico de integração (língua, história, geografia, cultura, instituições)
- Dupla cidadania
- Permitida
- Requisitos
- nacional de país terceiro maior de 18 anosinvestimento elegível integralmente pago antes do pedidoimóvel único para as vias imobiliárias; mínimo de 120 m² para as faixas de EUR 800 mil e EUR 400 milinvestimento mantido durante toda a vigência da autorizaçãosem arrendamento de curta duração/economia de partilha nem subarrendamento do imóvel elegívelregisto criminal limpo e seguro de saúdedocumentação familiar, prova certificada de dependência e seguro de saúde por membro submetidos previamente ao abrigo da Lei 5275/2026
- O arrendamento de curta duração é proibido. O imóvel do Golden Visa não pode ser alugado no Airbnb, Booking.com ou em qualquer plataforma da economia de partilha, nem subarrendado. Qualquer prazo inferior a 60 dias é tratado como curta duração. A infração desencadeia a revogação da autorização mais uma multa administrativa reportada em EUR 50.000 — de modo que o modelo de rendimento que a maioria dos agentes apresenta (comprar, colocar no Airbnb, obter residência) é ilegal.
- O mínimo de 120 m² de área habitável principal aplica-se às faixas residenciais de EUR 800 mil e EUR 400 mil e é um filtro rígido — exclui a maioria dos pequenos apartamentos de Atenas historicamente vendidos a compradores de golden visa.
- Apenas um imóvel. A antiga estratégia de reunir várias unidades baratas para atingir o limiar acabou.
- A via de conversão de EUR 250 mil exige que a mudança de uso esteja concluída ANTES do pedido, e o imóvel convertido não pode servir de sede de empresa ou filial.
- A totalidade do preço de compra deve ser paga antes da submissão do pedido; não existe via de pagamento faseado.
- Presença zero significa cidadania zero. O relógio de sete anos para a naturalização exige residência efetiva, e os clientes que compram com o argumento de um 'caminho para o passaporte da UE' estão a ser vítimas de venda enganosa.
- A definição de Zona A abrange todas as ilhas com mais de 3.100 habitantes — que são a maioria das ilhas que realmente interessam a alguém — pelo que 'EUR 400 mil por uma ilha grega' está geralmente errado.
- Um atraso reportado de cerca de 50.000 processos coexiste com o novo prazo legal de 90 dias; encare o prazo como aspiracional.
- Tornar-se residente fiscal grego (183 dias) sem optar pelo Artigo 5A expõe o rendimento mundial a uma taxa máxima de 44%.