Griechenland · Aufenthalt durch Investition
Golden Visa (Aufenthaltstitel für Investitionstätigkeit)
Artikel 64 des Law 5100/2024 hat das Programm neu bepreist und dabei den Migrationskodex (Law 5038/2023) geändert. Transaktionen ab dem 1. September 2024 fallen vollständig unter die neuen Stufen. Jede Übergangsfrist, die Käufern einst erlaubte, sich die alte Schwelle von EUR 250.000 zu sichern, ist inzwischen abgelaufen. Law 5275/2026 (Gazette FEK A' 17, 6. Februar 2026) hat den gesamten aufenthaltsrechtlichen Rahmen Griechenlands umgebaut und das Verfahren beim Golden Visa verschärft. Die Investitionsschwellen hat es allerdings nicht verändert.
Der am häufigsten missverstandene Punkt ist, dass die Stufe von EUR 250.000 weiterhin existiert, inzwischen aber ein Bauprojekt ist und kein Kauf. Sie müssen die Nutzungsänderung oder die Restaurierung abschließen, bevor Sie überhaupt einreichen können. Damit wird aus einem passiven Immobiliengeschäft ein aktives Entwicklungsrisiko mit einer aufenthaltsrechtlichen Frist daran. Zugleich ist der Fondsweg über EUR 350.000 der günstigste echte Einstieg in das Programm, und fast niemand verkauft ihn, weil er keine Immobilienprovision abwirft.
Qualifizierende Wege
Dies umfasst Attika, die Regionaleinheit Thessaloniki, Mykonos, Santorin/Thira und Inseln mit mehr als 3.100 Einwohnern. Erforderlich ist eine einzige Immobilie mit mindestens 120 m² Hauptwohnfläche.
Dies umfasst alle übrigen Gebiete. Erforderlich ist eine einzige Immobilie mit mindestens 120 m² Hauptwohnfläche.
Die Nutzungsänderung muss vor Einreichung des Antrags abgeschlossen sein. Eine Regel über 120 m² gibt es hier nicht, die Immobilie darf aber weder Hauptsitz noch Niederlassung eines Unternehmens sein.
Die Restaurierungspflicht ist an den Investor gebunden.
Artikel 44 des Law 5162/2024.
Erforderlich ist eine Restlaufzeit von mindestens drei Jahren.
Diese muss bei einem griechischen Kreditinstitut bestehen, mit einer Mindestlaufzeit von einem Jahr und einem Dauerauftrag zur Verlängerung.
Das ist der günstigste Weg außerhalb von Immobilien.
Die Fakten
- Mindestinvestition
- €250k
- Gesamtkosten inkl. Nebenkosten
- Zone A: eine Immobilie für EUR 800.000, dazu rund 3,09 % Grunderwerbsteuer (oder 24 % Mehrwertsteuer bei qualifizierenden Neubauten), Rechtsberatung mit rund 1 bis 2 %, eine staatliche Gebühr von EUR 2.000 je Hauptantragsteller und EUR 150 je Karte für Angehörige. Alles zusammen ergibt das etwa EUR 850.000 bis 880.000. Zone B: EUR 400.000 zuzüglich derselben anteiligen Kosten. Der Fondsweg über EUR 350.000 vermeidet die Grunderwerbsteuer vollständig und ist beim Einstieg wie beim Ausstieg deutlich günstiger.
- Art des Wegs
- Aufenthalt durch Investition
- Zeitrahmen
- 3–12 Monate (Law 5275/2026 setzt eine gesetzliche Bearbeitungspflicht von 90 Tagen. Gut vorbereitete Akten laufen typischerweise 3 bis 6 Monate. Ein berichteter Rückstau von rund 50.000 anhängigen Fällen bedeutet, dass einzelne Ausreißer weiterhin bis zu 12 Monate dauern.)
- Physische Anwesenheit
- Keine. Es gibt keine Mindestaufenthaltsdauer, um den Titel zu erhalten oder zu verlängern. Beachten Sie aber die Warnhinweise, denn ohne Anwesenheit ist die Staatsbürgerschaft ausgeschlossen.
- Familie
- Ehepartner oder LebenspartnerKinder unter 21Kinder von 21 bis 24 (als eigenständige Antragsteller unter Bedingungen)Eltern des Investors und des Ehepartners
- Daueraufenthalt
- Der Titel ist alle fünf Jahre unbegrenzt verlängerbar, solange die Investition gehalten wird. Der Status als langfristig Aufenthaltsberechtigter setzt tatsächlichen Aufenthalt voraus.
- Staatsbürgerschaft
- Die Staatsbürgerschaft setzt 7 Jahre tatsächlichen physischen Aufenthalt voraus, dazu eine Prüfung in griechischer Sprache und Integration. Jahre mit dem Golden Visa, die außerhalb Griechenlands verbracht wurden, zählen nicht.
- Sprachtest
- Griechisch auf Niveau B1, geprüft über die panhellenische Integrationsprüfung (Sprache, Geschichte, Geografie, Kultur, Institutionen).
- Doppelte Staatsbürgerschaft
- Erlaubt
- Anforderungen
- Drittstaatsangehörige über 18.Qualifizierende Investition, vollständig vor Antragstellung bezahlt.Für die Immobilienwege ist eine einzige Immobilie erforderlich. Die Stufen über EUR 800.000 und EUR 400.000 verlangen mindestens 120 m².Die Investition muss über die gesamte Laufzeit des Titels gehalten werden.Die qualifizierende Immobilie darf weder kurzfristig noch über Plattformen der Sharing Economy vermietet und nicht untervermietet werden.Ein einwandfreies Führungszeugnis und eine Krankenversicherung sind erforderlich.Familiendokumente sind erforderlich, dazu ein beglaubigter Nachweis der Unterhaltsberechtigung. Nach Law 5275/2026 muss für jedes Familienmitglied vorab eine Krankenversicherung eingereicht werden.
- Kurzzeitvermietung ist untersagt. Eine Golden-Visa-Immobilie darf nicht über Airbnb, Booking.com oder eine andere Plattform der Sharing Economy vermietet werden. Untervermietung ist ebenfalls ausgeschlossen. Alles unter 60 Tagen gilt als kurzfristig. Ein Verstoß löst den Entzug des Titels aus, dazu ein Bußgeld, das mit EUR 50.000 berichtet wird. Das Renditemodell, das viele Vermittler präsentieren, also eine Immobilie kaufen, sie über Airbnb vermieten und sie zugleich für die Ansässigkeit nutzen, ist damit rechtswidrig.
- Die Mindestwohnfläche von 120 m² gilt für die Wohnimmobilienstufen über EUR 800.000 und EUR 400.000. Sie ist ein harter Filter. Sie schließt die meisten kleinen Athener Wohnungen aus, die historisch an Golden-Visa-Käufer verkauft wurden.
- Nur eine einzige Immobilie. Die alte Strategie, mehrere günstige Einheiten bis zur Schwelle zusammenzustellen, funktioniert nicht mehr.
- Der Umnutzungsweg über EUR 250.000 verlangt, dass die Nutzungsänderung vor Einreichung des Antrags abgeschlossen ist. Die umgewandelte Immobilie darf weder Hauptsitz noch Niederlassung eines Unternehmens sein.
- Der gesamte Kaufpreis muss vor Einreichung des Antrags bezahlt sein. Einen Weg über Ratenzahlung gibt es nicht.
- Keine Anwesenheit heißt keine Staatsbürgerschaft. Die siebenjährige Einbürgerungsfrist verlangt tatsächlichen Aufenthalt. Mandanten, denen dies als gesicherter Weg zu einem EU-Pass verkauft wird, werden falsch beraten.
- Die Definition der Zone A erfasst jede Insel mit mehr als 3.100 Einwohnern. Das schließt die meisten Inseln ein, die tatsächlich jemand haben will. Das Versprechen von EUR 400.000 für eine griechische Insel ist deshalb meist falsch.
- Ein berichteter Rückstau von rund 50.000 Fällen steht neben der neuen gesetzlichen Frist von 90 Tagen. Betrachten Sie diese Frist als Wunschgröße.
- Wer nach 183 Tagen in Griechenland steuerlich ansässig wird, ohne Artikel 5A zu wählen, setzt sein Welteinkommen einem Spitzensatz von 44 % aus.